18.05.2020

DOGEWO21 schließt Geschäftsjahr 2019 erfolgreich ab

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Geschäftsbericht 2019
Der Geschäftsverlauf des Jahres 2019 war erfolgreich. Erneut konnte DOGEWO21 einen deutlichen Jahresüberschuss erwirtschaften: Durch gestiegene Umsätze im Kerngeschäft der Hausbewirtschaftung von 99.901 TEUR (Vorjahr 97.519 TEUR) ist der Jahresüberschuss auf 4.627 TEUR (Vorjahr 4.538 TEUR) gestiegen. Bei einer nahezu stabilen Bilanzsumme von 575,3 Mio. € (Vorjahr 578,8 Mio. €) hat DOGEWO21 über 37,0 Millionen € in die Zukunftsfähigkeit seiner Bestände investiert und rd. 6,5 Mio. € Schulden bei Kreditinstituten abgebaut. 

Marginale Leerstände
Der weiterhin angespannte Wohnungsmarkt spiegelt sich im Tagesgeschäft bei DOGEWO21, insbesondere in der niedrigen Fluktuationsquote wider, die mit 7,8 % unter dem bereits niedrigen Vorjahresniveau von 8.0 % liegt. 

Der Wohnungsbestand umfasst 16.290 WE (Vorjahr 16.402). Davon sind 13.016 WE (Vorjahr 13.165) preisungebunden und 3.274 WE (Vorjahr 3.237) preisgebunden. Die geringe Fluktuationsquote von 7,8 % (Vorjahr 8,0 %) zeigt, dass Mieter gern bei DOGEWO21 wohnen. Der leichte Rückgang des Bestandes basiert auf Verkäufen an die Stadt Dortmund. So wurden Häuser veräußert, in denen die Stadt Dortmund Geflüchtete sowie von Wohnungsräumungen betroffene Menschen untergebracht hat.

Zum Stichtag (31.12.2019) standen 1.266 Auszügen 1.244 Neuvermietungen gegenüber. Nur 427 Mieter sind hierbei zu einem neuen Vermieter gezogen. Die überdurchschnittlich hohe Wiedervermietungsquote von rund 98,3 % verdeutlicht die immer noch angespannte Lage am Wohnungsmarkt. Die Leerstände im Gesamtbestand sind nahezu unverändert stabil geblieben. Sie haben sich mit 205 Wohnungen (1,26 %) gegenüber dem Vorjahr mit 177 Wohnungen (1,08 %) nur leicht erhöht. Marktbedingt standen 99 Wohnungen (0,61 %) leer (Vorjahr 65 WE: 0,4 %). Zum Vergleich: Die gesamtstädtische Leerstandsquote in Dortmund in 2018 beträgt 2,0 % (Vorjahr 1,8 %). (Vgl. Wohnungsmarktbericht 2019 der Stadt Dortmund)

Wohnen bei DOGEWO21 bleibt bezahlbar und fair
Die Durchschnittsmiete im Bestand lag 2019 bei 5,56 €/m² (Vorjahr 5,40 €/m²). Die durchschnittlichen Mieten für preisungebundene Wohnungen lagen bei 5,72 €/m² (Vorjahr 5,53 €/m²) und für preisgebundene bei 5,01 €/m² (Vorjahr 4,97 €/m²).

Neumieter zahlten im Schnitt 6,26 €/m² (Vorjahr 5,88 €/m²) und damit deutlich weniger als im Dortmunder Durchschnitt (7,00 €/m²).

DOGEWO21 reinvestiert die Hälfte der Mieteinnahmen in den Bestand
Im Bilanzzeitraum hat DOGEWO21 in erheblichem Umfang in seine Bestände investiert. Insgesamt lagen die Investitionen in 2019 bei über 37,0 Mio. €. Damit liegt DOGEWO21 weiterhin im Spitzenfeld der großen Wohnungsunternehmen. Auch das Dortmunder Handwerk profitiert von diesen Investitionen in erheblichem Umfang.

Die Investitionen verteilen sich auf verschiedene Maßnahmen im gesamten Dortmunder Stadtgebiet. Schwerpunkte waren Modernisierungen (10,36 Mio. €), Großinstandhaltungen (10,88 Mio. €), Wohnwertverbesserungen (3,76 Mio. €), wohnraumschaffende Maßnahmen (4,45 Mio. €) und Reparaturen (7,58 Mio. €).

In 2019 konnte das Wohnungsunternehmen Großinstandhaltungen und Modernisierungsmaßnahmen in Wickede, Huckarde, Hörde, Mengede, Scharnhorst sowie der Innenstadt Süd und Nord planmäßig abschließen. Zu den Maßnahmen zählten Dächer, Balkone, Fassaden, Treppenhäuser und Außenanlagen sowie die Modernisierung von Heizungsanlagen. In Huckarde und Renninghausen wurden einhundert neue Balkone angebaut. Bei 234 Wohnungen wurden Einzelmodernisie-rungen durchgeführt, um diese, insbesondere bei Beendigung langjähriger Mietverhältnisse, wieder in einen marktgerechten Zustand zu versetzen.

Fertigstellung KiTa Fröbelweg
Der Neubau der KiTa Fröbelweg in Dortmund Eving war eines unserer herausragenden Projekte in 2019. Nach knapp achtzehnmonatiger Bauzeit konnte die Maßnahme in 2019 abgeschlossen werden. Die Übergabe durch DOGEWO21 als Bauherrin an die Stadt Dortmund/Fabido als Betreiber der KiTa erfolgte im I.Quartal 2020. Die Investitionen für den Neubau belaufen sich auf knapp 3,2 Mio. €. Das neue, zweigeschossige Gebäude ist barrierefrei. Die Mietfläche beträgt 1035 m², hinzukommen rd. 2.700 m² Grundstück. Durch den Ausbau finden nun 6 Gruppen mit 110 Kindern Platz (ggü. 2 Gruppen mit 48 Kindern im alten Gebäude). Der Mietvertrag zählt zu den ältesten bei DOGEWO21 und datiert auf das Jahr 1930.

Heizungsprogramm
Im Rahmen dieses seit 2018 laufenden Projektes investiert DOGEWO21 bis 2022 rund 7,5 Millionen Euro in die Modernisierung und den Umbau älterer Heizanlagen. Dazu zählt die Umstellung von Etagen- auf Zentralheizungen und, wo es möglich ist, der Einbau von Luft-Wärmepumpen. Außerdem werden Heizkörper ausgetauscht und von 1- auf 2-Rohr-Systeme umgebaut. Dies trägt zur Energieeinsparung und verbesserten Wärmeverteilung in den Wohnungen bei. Die Einsparpotentiale für ein 8-ME-Haus betragen beispielsweise 50 % der Heizkosten. Für ein 4-ME-Haus ergibt sich eine CO²-Reduktion um 35 %. Dies ist ein wichtiger Schritt zur Steigerung der Energieeffizienz und CO²-Reduktion im Hinblick auf einen klimaneutralen Gebäudebestand bis 2050.

Dortmund wächst und benötigt bezahlbaren Wohnraum
2019 wurden knapp 604.000 Einwohner in der Ruhrgebietsmetropole gezählt. Bezahlbaren Wohnraum zu finden bleibt weiterhin schwierig. Als kommunales Wohnungsunternehmen engagiert sich DOGEWO21 und schafft neuen Wohnraum. In 2019 hat DOGEWO21 am PHOENIX See 46 öffentlich-geförderte Wohnungen nach nur anderthalbjähriger Bauzeit Ende Oktober fertiggestellt. Zum 31.12.2019 waren alle Wohnungen vermietet.  Das tatsächliche Investitionsvolumen blieb mit knapp 8,36 Mio. € leicht unter dem geplanten Invest von 8,77 Mio. €. Die öffentlichen Fördermittel für das Projekt betrugen 5,57 Mio. €.

Ausblick
„Die sehr guten Zahlen des Geschäftsjahres 2019 sind ein Grund zur Freude, dürfen aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass wir Mindereinnahmen aus Wohn- und Gewerbemieten und voraussichtlich in diesem Jahr nicht fertigzustellenden Bauprojekten haben werden, und diese kompensieren müssen“, so Klaus Graniki, Geschäftsführer von DOGEWO21.

Um die Zukunftsfähigkeit unseres Wohnungsbestandes weiterhin sicherzustellen, werden auch in den kommenden Jahren Instandhaltungs- und Mo-dernisierungsmaßnahmen notwendig sein. Neben Einzelmodernisierungen, die erforderlich sind, um Wohnungen nach Beendigung langjähriger Mietverhältnisse in einen marktfähigen Zustand zu versetzen, sind weitere Investitionen in die Verbesserung unserer Bestandsobjekte vorgesehen. Die Maßnahmen umfassen, z. B. energetische Gebäudesanierungen, Abbau von Barrieren und Verbesserungen der bestehenden Infrastruktur in den Quartieren. Die Projekte berücksichtigen die jeweiligen quartiers-, gebäude- und nutzerspezifischen Anforderungen.

Rund 1,6 Millionen Euro hat DOGEWO21 in 2019 bereits in die Modernisierung und Instandhaltung von 92 Wohnungen in Huckarde investiert. Voraussichtlich ab Ende Mai 2020 beginnen die Arbeiten in zwei weiteren Bauabschnitten im Wohnungsbestand in Huckarde. Hierbei werden insgesamt 31 Häuser mit 122 Wohnungen modernisiert und umfangreiche Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt. Dazu zählt der Austausch von Fenstern, der Anbau von Balkonen, Fassadenanstriche, Treppenhaussanierung und, auf Mieterwunsch, die Modernisierung von Bädern. Das Gesamtbudget für alle Maßnahmen in den beiden neuen Bauabschnitten wird voraussichtlich 3,1 Millionen € betragen.

Mangels eigener Baugrundstücke wird DOGEWO21 den Fokus auch in naher Zukunft vorerst weiter auf die Aufstockung des eigenen Bestands legen. So entstehen im Massener Weg in Dortmund Körne durch Dachgeschossaufbauten 18 öffentlich-geförderte und somit preisgebundene Zwei-Zimmer-Wohnungen von jeweils 55 m². Aufgrund der Corona-Pandemie und damit verbundener Auflagen haben die Bauarbeiten im Massener Weg erst Anfang Mai anstatt, wie geplant, im April begonnen.

„DOGEWO21 fehlen eigene Baugrundstücke. Deshalb nutzen wir aktuell unsere Nischen, bauen in die Höhe und stocken Häuser auf, um neuen Wohnraum zu schaffen. Den eingeschlagenen Weg werden wir, wenn es technisch und wirtschaftlich umsetzbar ist, auch in Zukunft konsequent fortsetzen. Dazu schauen wir uns unseren Bestand genau an und prüfen fortlaufend, wo wir durch Dachgeschossaufbauten neue Wohnungen errichten können.“, erklärt Klaus Graniki.

DOGEWO21 wird damit auch zukünftig durch Bestandserweiterungen einen wichtigen Beitrag zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum leisten.

Foto: DOGEWO21 (v.l.): Christian Nagel, Prokurist Wohnungswirtschaft, Andreas Laske, Prokurist Betriebswirtschaft, und Geschäftsführer Klaus Graniki präsentieren den Geschäftsbericht 2019.