07.05.2021

Erfolgreiches Jahr für DOGEWO21 trotz Coronapandemie

DOGEWO21 Vorstellung Geschäftsbericht 2020_kl.jpg
DOGEWO21 schließt Geschäftsjahr 2020 erfolgreich ab – Coronapandemie hat nur geringfügige Auswirkungen auf die Ertragslage
 
 
Geschäftsbericht 2020
Der Geschäftsverlauf des Jahres 2020 war erfolgreich. Erneut konnte DOGEWO21 einen deutlichen Jahresüberschuss erwirtschaften: Durch gestiegene Umsätze im Kerngeschäft der Hausbewirtschaftung von 102.354 TEUR (Vorjahr 99.901 TEUR) ist der Jahresüberschuss auf 6.654 TEUR (Vorjahr 4.627 TEUR) gestiegen. Bei einer nahezu stabilen Bilanzsumme von 574,4 Mio. € (Vorjahr 575,3 Mio. €) hat DOGEWO21 rund 38 Mio. € in die Zukunftsfähigkeit ihrer Bestände investiert und rd. 6,7 Mio. € Schulden bei Kreditinstituten abgebaut. Das Ergebnis (vor Steuern) beträgt 7.271 TEUR (Vorjahr 6.104 TEUR).
 
„Ein zu Beginn der Pandemie befürchteter Stillstand in 2020 ist ausgeblieben. Auf einer soliden und gesunden wirtschaftlichen Grundlage haben wir im zurückliegenden Geschäftsjahr Investitionen in die Bestandserhaltung und –verbesserung auf dem hohen Niveau der Vorjahre getätigt und die Zukunftsfähigkeit unserer Bestände gesichert“, so Klaus Graniki, Geschäftsführer von DOGEWO21.
 
Marginale Leerstände 
Der Wohnungsmarkt bleibt weiterhin angespannt. Das spiegelt sich im Tagesgeschäft bei DOGEWO21, insbesondere in der niedrigen Fluktuationsquote, wider. Diese liegt mit 7,33 % unter dem bereits niedrigen Vorjahresniveau von 7,8 %.  
 
Der Wohnungsbestand umfasste zum 31.12.2020 16.328 WE (Vorjahr 16.290). Davon sind 13.061 WE (Vorjahr 13.016) preisungebunden und 3.267 WE (Vorjahr 3.274), das sind rund 20 % des Bestandes, preisgebunden. Die Zunahme des Wohnungsbestandes basiert auf dem Ankauf einer Wohnanlage mit 38 Wohnungen in Dortmund-Kley. 
 
Zum Stichtag (31.12.2020) standen 1.196 Auszügen 1.184 Neuvermietungen gegenüber. Nur 401 Mieter sind hierbei zu einem neuen Vermieter gezogen. Die überdurchschnittlich hohe Wiedervermietungsquote von rund 99 % verdeutlicht die immer noch angespannte Lage am Wohnungsmarkt. Die Leerstände im Gesamtbestand sind nahezu unverändert stabil geblieben. Sie haben sich mit 221 Wohnungen (1,35 %) gegenüber dem Vorjahr mit 205 Wohnungen (1,26 %) leicht erhöht. Marktbedingt standen 112 Wohnungen (0,69 %) leer (Vorjahr 99 WE: 0,61 %). Zum Vergleich: Die gesamtstädtische Leerstandsquote in Dortmund in 2019 beträgt 2,1 % (Vorjahr 2,0 %). (Vgl. Wohnungsmarktbericht 2020 der Stadt Dortmund)
 
Faire und bezahlbare Mieten bei DOGEWO21 
Mehr als 2/3 der Mieter*innen von DOGEWO21 zahlen weniger als 6,00 €/m² Miete. Die Durchschnittsmiete im Bestand lag 2020 bei 5,67 €/m² (Vorjahr 5,56 €/m²). Die durchschnittlichen Mieten für preisungebundene Wohnungen lagen bei 5,84 €/m² (Vorjahr 5,72 €/m²) und für preisgebundene bei 5,08 €/m² (Vorjahr 5,01 €/m²). Neumieter zahlten im Schnitt 6,48 €/m² (Vorjahr 6,26 €/m²) und damit deutlich weniger als im Dortmunder Durchschnitt (7,25 €/ m²).
 
Aufgrund der Coronakrise hat DOGEWO21 im Geschäftsjahr 2020 vielfach auf Mieterhöhungen verzichtet, lediglich 3.174 Mietanpassungen (Vorjahr: 6.663) an die ortsübliche Vergleichsmiete wurden durchgeführt. Im Durchschnitt betrug die Erhöhung monatlich 14,58 € (Vorjahr: 18,00 €). Die Zustimmungsquote lag zum Stichtag 31.12.2020 mit 98 % auf Vorjahresniveau.
 
„Die Coronakrise hat viele unserer Mieter hart getroffen. Daher ist es uns wichtig, dass unsere Wohnungen  trotz der angespannten Lage weiterhin für unsere Mieter bezahlbar bleiben.“, so Andreas Laske, Prokurist Betriebswirtschaft bei DOGEWO21.
 
DOGEWO21 investiert mehr als die Hälfte der Mieteinnahmen in den Bestand
Im Bilanzzeitraum hat das Unternehmen in erheblichem Umfang in seine Bestände investiert. Insgesamt lagen die Investitionen in 2020 bei rd. 38 Mio. €. Damit liegt DOGEWO21 weiterhin im Spitzenfeld der großen Wohnungsunternehmen. Auch das Dortmunder Handwerk profitiert von diesen Investitionen in erheblichem Umfang.
 
Die Investitionen verteilen sich auf verschiedene Maßnahmen im Dortmunder Stadtgebiet. Schwerpunkte waren Großinstandhaltungen (10,83 Mio. €), Modernisierungen (9,67 Mio. €), Wohnwertverbesserungen (4,26 Mio. €), wohnraumschaffende Maßnahmen und Zukäufe (5,6 Mio. €) und Reparaturen (7,55 Mio. €). 
 
In 2020 konnte das Wohnungsunternehmen Großinstandhaltungen und Modernisierungsmaßnahmen in Bövinghausen, Dorstfeld, Eving und Huckarde größtenteils planmäßig abschließen. Zu den Maßnahmen zählten Dächer, Balkonanbauten, Fassaden, Treppenhäuser und Außenanlagen sowie die Modernisierung von Heizungsanlagen. In Dorstfeld, Eving und Huckarde wurden bis zum Bauabschluss im März 2021 insgesamt 260 neue Balkone angebaut, in Benninghofen 32 neue Garagen, davon 26 mit vorinstallierten E-Anschlüssen, fertiggestellt. Bei 203 Wohnungen wurden Einzelmodernisierungen durchgeführt, um diese, insbesondere bei Beendigung langjähriger Mietverhältnisse, wieder in einen marktgerechten Zustand zu versetzen.
 
Fertigstellung Quartier Huckarde
Nach knapp zweijähriger Bauzeit (Mai 2019 bis März 2021) hat DOGEWO21 in drei zeitversetzten Bauabschnitten in Huckarde eine Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahme von 49 Häusern mit 235 Wohnungen abgeschlossen. Das Unternehmen hat knapp 4,6 Mio. € investiert. Neben dem Anbau von 208 Balkonen, frischen Fassaden und renovierten Treppenhäusern sorgt der Austausch der Fenster für bessere Energiewerte.
 
Dortmund benötigt bezahlbaren Wohnraum
2020 wurden  603.200 Einwohner in der Ruhrgebietsmetropole gezählt. Das ist ein minimaler Rückgang von 400 Einwohnern, dennoch bleibt der Bedarf nach bezahlbarem Wohnraum unverändert hoch. 
 
DOGEWO21 hat im Geschäftsjahr 2020 mit der Wohnraumschaffung durch Dachgeschossaufstockungen am Massener Weg in Dortmund-Wambel begonnen. Dort entstehen 18 öffentlich geförderte Zwei-Zimmer-Wohnungen mit jeweils rund 55 m² Wohnfläche, deren Baufertigstellung für 2021 erwartet wird. Die Arbeiten haben sich aufgrund der Coronapandemie und damit verbundener Auflagen um rund einen Monat verzögert. Das Investitionsvolumen beträgt rund 2.2 Mio. €, von dem im Geschäftsjahr 2020 1.421 T€ inklusive Eigenleistungen angefallen sind. Die öffentlichen Fördermittel hierfür betragen 1,5 Mio. €.
 
DOGEWO21 wird den Fokus in naher Zukunft weiter auf die Aufstockung von Wohnungen im vorhandenen Bestand legen. So werden ab Mai 2021 vierzehn weitere Dachgeschossaufstockungen in den Ortsteilen Hörde und Renninghausen durchgeführt. Für sechs dieser Wohnungen (Renninghausen) wurden Fördergelder beantragt. DOGEWO21 wird damit auch zukünftig durch Erweiterungen im Bestand einen wichtigen Beitrag zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum leisten. 
 
„Gegenüber den Vorjahren hat sich an der grundlegenden Situation nichts geändert – DOGEWO21 fehlen eigene Baugrundstücke. Wir sind aktiv, beobachten den Markt und stellen fest: Es ist ein Problem, bezahlbaren Wohnungsbau wirtschaftlich vernünftig umzusetzen, wenn Grundstücke in geeigneter Lage nicht zu finden sind und  gestiegene Baukosten den Wohnungsbau unwirtschaftlich werden lassen. Die bereits in den Vorjahren beschriebene Situation hinsichtlich Grundstücksakquisition und Neubau ist von zunehmend schlechten Rahmenbedingungen gekennzeichnet: Preisanhebungen und Marktverknappung. Weder Handwerker noch Grundstücke sind derzeit zu bekommen. Hinzu kommt, dass die Preissteigerungen der letzten fünf Jahre in den Wohnungsbaufinanzierungsbestimmungen nicht eingerechnet sind und damit der öffentlich geförderte Wohnungsbau eine weitere Herausforderung darstellt.“, erklärt Klaus Graniki, DOGEWO21-Geschäftsführer, die aktuelle Marktsituation.
 
Klimaziele 2050
DOGEWO21 wird zur Eindämmung der Auswirkungen des Klimawandels seine bisherigen Anstrengungen in mehrfacher Hinsicht dauerhaft und mutig intensivieren müssen. Neben einem konsequenten Energiemonitoring des Gebäudebestandes werden zusätzlich umfassende Investitionen in klimaneutrale Energieerzeugungstechnologien unsere Investitionstätigkeit nachhaltig prägen. Maßnahmen für diese zwingend gewordene Kursveränderung wurden bereits eingeleitet. Die ergebnisrelevanten Auswirkungen sind noch nicht absehbar, werden aber die zukünftige DOGEWO21-Geschäftstätigkeit maßgeblich beeinflussen. 
 
„Die C02-Emissionen eines Gebäudes drastisch zu minimieren ist heute kein Kunststück mehr. Dies jedoch 2.500 Mal, jeweils unter Berücksichtigung der individuellen Situation vor Ort und unter Beachtung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zu tun, das ist die Herausforderung, der wir uns stellen.“, erläutert Christian Nagel, Prokurist Wohnungswirtschaft bei DOGEWO21.
 
Ein wichtiger Aspekt ist hierbei das bereits laufende Heizungsprogramm in dessen Rahmen DOGEWO21 insgesamt rund 7,5 Mio. € in die Modernisierung und den Umbau älterer Heizungsanlagen investiert. Dies trägt zur Energieeinsparung und verbesserten Wärmeverteilung in den Wohnungen bei. So werden Etagen- auf Zentralheizungen umgestellt, Heizkörper ausgetauscht und, wo dies möglich ist, Luft-Wärmepumpen eingebaut. Zusätzlich tragen Maßnahmen wie energetische Gebäudesanierungen durch Fassadendämmungen oder der Einbau wärmedämmender Fenster dazu bei, die Energieeffizienz und CO2-Reduktion im Hinblick auf einen klimaneutralen Gebäudebestand bis 2050 zu steigern.
 
Im Frühjahr 2021 konnte das Unternehmen zudem eine E-Flotte mit 17 E-up!s für die Serviceteams in Betrieb nehmen. Durch den Austausch der bislang genutzten 18 Benziner werden künftig 11,4 Tonnen CO2/p.a. eingespart. Die Anschaffung weiterer Elektroautos bei auslaufenden Leasingverträgen ist vorgesehen.
 
 
Foto: DOGEWO21 (v.l.): Christian Nagel, Prokurist Wohnungswirtschaft, Geschäftsführer Klaus Graniki und Andreas Laske, Prokurist Betriebswirtschaft, präsentieren den Geschäftsbericht 2020.