DOGEWO21 zieht positive Bilanz für 2024: Investitionen sichern Zukunftsfähigkeit

22.05.2025

Geschäftsbericht 2024

Mit dem digitalen Geschäftsbericht 2024 gibt das Dortmunder Wohnungsunternehmen DOGEWO21 Einblicke in ein weiteres erfolgreiches Geschäftsjahr sowie zusätzliche spannende Fakten: https://www.dogewo21.de/geschaeftsberichte

Im Geschäftsjahr 2024 bestätigte DOGEWO21 erneut seine stabile wirtschaftliche Entwicklung und hat mit 9.857 TEUR (Vorjahr 9.292 TEUR) einen deutlichen Jahresüberschuss erwirtschaftet. Mit einem Vorsteuerergebnis von 10.618 TEUR übertrifft DOGEWO21 das geplante Jahresziel  von 10.500 TEUR und knüpft an die positive Entwicklung des Vorjahres (10.071 TEUR) an. Im Bilanzzeitraum des Jahres 2024 hat das Unternehmen rd. 51 Mio. € in die Zukunftsfähigkeit seiner Bestände investiert.

Leerstand so niedrig wie nie

Zum Stichtag (31.12.2024) standen 1.121 Auszügen insgesamt 1.132 Neuvermietungen gegenüber. Die sehr hohe Wiedervermietungsquote von rund 100 % verdeutlicht die sehr angespannte Lage am Wohnungsmarkt. Die Fluktuationsquote ist mit 6,83 % erneut deutlich unter das ohnehin niedrige Vorjahresniveau von 7,26 % gesunken. Die Leerstände im Gesamtbestand sind nahezu stabil und auf unverändert niedrigem Niveau geblieben: Sie haben sich mit 175 Wohnungen (1,07 %) gegenüber dem Vorjahr mit 184 Wohnungen (1,12 %) aber noch einmal leicht verringert. Marktbedingt standen 66 Wohnungen (0,4 %) leer (Vorjahr 88 WE: 0,54 %).

Zum 31. Dezember 2024 umfasste der Wohnungsbestand 16.403 Wohneinheiten (WE) (Vorjahr 16.380). Davon sind 13.258 WE (Vorjahr 13.186) preisungebunden und 3.145 WE (Vorjahr 3.194), rund 19 % des Bestandes, preisgebunden.

Bezahlbarer Wohnraum im Fokus – faire Mieten bei DOGEWO21

Die durchschnittliche Miete im Bestand lag 2024 bei 6,36 EUR/m² (Vorjahr 6,24 EUR/m²). Die Durchschnittsmiete für preisungebundene Wohnungen lag bei 6,63 EUR/m² (Vorjahr 6,49 EUR/m²) und für preisgebundenen Wohnraum bei 5,39 EUR/m² (Vorjahr 5,36 EUR/m²). Neumieter zahlten im Schnitt 7,20 EUR/m² (Vorjahr 7,05 EUR/m²) und damit deutlich weniger als im Dortmunder Durchschnitt 8,59 EUR/m² (Vorjahr 8,26 EUR/m²). Mietanpassungen erfolgten auf Basis des Anfang 2023 veröffentlichten Dortmunder Mietspiegels. Im Durchschnitt betrug die Erhöhung monatlich 14,21 EUR (Vorjahr: 20,83 EUR). Die Zustimmungsquote lag mit 97 % auf Vorjahresniveau.

Die Bestandsmieten bei DOGEWO21 liegen zu rd. 90 % im niedrigen Preissegment, einschließlich aller öffentlich geförderten Wohnungen, entsprechend den Kategorien des Dortmunder Wohnungsmarktberichtes 2023:

• Öff. gef.: 3.145 Wohnungen; Niedriges Preissegment (bis 7,50 EUR): 11.295
• Mittl. Preissegment (7,50 bis 10,00 EUR): 1.922
• und lediglich 41 Wohnungen liegen im oberen Preissegment (über 10,00 EUR)

„2024 haben wir unsere wirtschaftliche Stabilität weiter gestärkt und gleichzeitig gezielt in die Qualität unseres Wohnungsbestands investiert. Damit verbinden wir wirtschaftlichen Erfolg mit sozialer Verantwortung – und bleiben ein verlässlicher Partner für unsere Mieterinnen und Mieter: mit fairen Mieten, guter Wohnqualität und einem klaren Blick auf die Zukunft.“, sagt Andreas Laske, Prokurist Betriebswirtschaft bei DOGEWO21.

Klimaziele fest im Blick – Investitionen sichern nachhaltige Wohnqualität

„Das Ziel der Klimaneutralität bis 2045 ist zweifellos ambitioniert. Dass dieses Ziel erreicht werden muss, steht außer Frage – wir arbeiten kontinuierlich daran. Bereits seit über 25 Jahren verbessern wir den energetischen Zustand unseres Gebäudebestands systematisch. Um die Anforderungen der kommenden Jahrzehnte zu erfüllen, rechnen wir mit einem Investitionsbedarf von rund einer Milliarde Euro in den nächsten 20 Jahren. Diese Aufgabe ist angesichts hoher Bau- und Materialkosten sowie gestiegener Kreditzinsen eine große Herausforderung. Zusätzlich erschweren schwankende Förderbedingungen und unveränderte bau- und klimapolitische Vorgaben die Planungssicherheit. Es bleibt dabei: Wenn die sozial orientierte Wohnungswirtschaft die Klimaziele bis 2045 erreichen und zugleich wieder bezahlbaren Wohnraum schaffen soll, braucht es verlässliche Förderstrukturen und praxistaugliche gesetzliche Rahmenbedingungen seitens der Politik“, erklärt DOGEWO21-Geschäftsführer Klaus Graniki.

Auf Basis repräsentativer Referenzobjekte hat DOGEWO21 bereits die Sanierungsfahrpläne für alle notwendigen Bestandsgebäude, insgesamt rund 2.500 Häuser, erstellt. Neben den Maßnahmen zur CO₂-Reduzierung hat das Wohnungsunternehmen im Berichtsjahr 2024 auch in werterhaltende und -verbessernde Maßnahmen im Bestand investiert. Mit rund 51 Mio. Euro Investitionen, etwa 62 % der Mieteinnahmen von DOGEWO21, allein im Jahr 2024 stärkt DOGEWO21 nicht nur den Gebäudebestand, sondern auch das lokale Handwerk. Für den Zeitraum von 2025 bis 2029 plant das Unternehmen die Klimaschutzbemühungen mit Investitionen in Höhe von rund 100 Mio. EUR in den Bestandsumbau fortzusetzen.

Energetische Modernisierungen des Gebäudebestandes

Die Notwendigkeit, verstärkt die Gebäudeeffizienz zu steigern, macht sich in der Ausweitung der CO₂-Maßnahmen bemerkbar: Alleine hierfür hat DOGEWO21 die Ausgaben auf 15.187 TEUR gesteigert (Vorjahr: 12.963 TEUR). Schwerpunktmäßig wurden energetische Modernisierungen im Geschäftsjahr 2024 in den Ortsteilen Eving, Löttringhausen, Benninghofen und Sölde durchgeführt. Dies betraf vorrangig ganze Quartiere wie z.B. die Evinger Märchensiedlung oder mehrere Gebäuderiegel in Sölde. Neben den energetischen Maßnahmen sorgt DOGEWO21 mit dem Anstellen großer Balkone, wie z. B. in Eving, auch für noch mehr Wohnqualität für die Mieterinnen und Mieter. Am Langeloh 4 konnte die energetische Modernisierung in 2024 abgeschlossen werden. Damit wurde in dem Hochhaus in Löttringhausen die gesamte Wärme- und Warmwasserversorgung von 129 Wohnungen von Gas auf Wärmepumpen umgestellt. Die Häuser in Eving, Renninghausen und Sölde wurden umfangreich gedämmt (Fassaden, Keller, Dachgeschossdecke), und die Fenster ausgetauscht. Die Maßnahmen in Sölde umfasste zusätzlich die Umstellung der Heizungsanlagen von Gas auf Luftwärmepumpen.  Im Bestand waren bei 196 Wohnungen Einzelmodernisierungen erforderlich, um diese, insbesondere bei Beendigung langjähriger Mietverhältnisse, wieder in einen marktgerechten Zustand zu versetzen.

Neuer Wohnraum

Es bleibt weiterhin eine Herausforderung, unter den gegebenen wirtschaftlichen Bedingungen preiswerten Wohnraum, besonders im unteren und mittleren Preissegment, zu schaffen. Im Geschäftsjahr 2024 hat DOGEWO21 die Dachgeschossaufstockungen von vier frei finanzierten Wohnungen in Hörde abgeschlossen und dem Markt final zur Verfügung gestellt. Zusätzlich wurden zwei Gewerbeeinheiten zu einer Wohnung umgebaut. Außerdem kamen durch den Kauf einer Immobilie in Sölde weitere 18 Wohnungen hinzu.

CO₂-Reduzierung erfordert weitere Anstrengungen

„Die konsequente Reduzierung der CO₂-Emmissionen im Gebäudebestand bleibt unsere zentrale Aufgabe. Deshalb erhöhen wir unser Investitionsvolumen weiter, um die erforderlichen Maßnahmen in unserem Bestand weitläufig umzusetzen. Das gilt sowohl für den Ausbau der Gebäudedämmung als auch für die Heiztechnik. Von den aktuellen Voraussetzungen in Dortmund hängt allerdings ab, wie unsere Umsetzung in den kommenden Jahren erfolgen kann. Dort, wo ein Anschluss an die Fernwärme in Zukunft nicht erfolgen kann, sind weiterhin Luftwärmepumpen denkbar, sofern ausreichende Stromkapazitäten an den jeweiligen Standorten verfügbar sind“, erklärt Christian Nagel, Prokurist Wohnungswirtschaft bei DOGEWO21.

Bild: DOGEWO21/Schaper
Bildzeile: (v.l.): Christian Nagel, Prokurist Wohnungswirtschaft, Geschäftsführer Klaus Graniki und Andreas Laske, Prokurist Betriebswirtschaft, präsentieren den digitalen Geschäftsbericht für das Jahr 2024.