Anhang für das Geschäfts­jahr 2022

Rechtsgrundlagen

Die DOGEWO Dortmunder Gesellschaft für Wohnen mbH mit Sitz in Dortmund wird beim Amtsgericht Dortmund unter der Register­nummer HRB 2186 geführt.

Die Gesellschaft weist zum Abschluss­stichtag die Größen­merkmale einer großen Kapitalgesellschaft im Sinne von § 267 Abs. 3 HGB auf. Der Jahres­abschluss 2022 ist vollständig nach den Vorschriften des HGB und des GmbHG unter Beachtung der Verordnung über Form­blätter für die Gliederung des Jahres­abschlusses von Wohnungs­unternehmen i. d. F. vom 13. August 2021 aufgestellt. Die Wert­ansätze der Bilanz zum 31. Dezember 2021 sind unverändert übernommen. In der Gewinn- und Verlust­rechnung wird das Gesamt­kosten­verfahren angewandt.

Bilanzierungs- und Bewertungs­methoden

Die immateriellen Vermögens­gegenstände und die Sach­anlagen sind zu fort­geführten Anschaffungs- bzw. Herstellungs­kosten als aktivierungs­fähige Vollkosten vermindert um planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen bewertet. Die Sachanlagen enthalten neben den Fremdkosten Eigen­leistungen (Architekten- und Verwaltungs­leistungen) und Zinsen für Fremdkapital während der Herstellungszeit. Bei Altbauten (errichtet vor dem 20.06.1948) sind DM-Eröffnungs­bilanzwerte zugrunde gelegt. Die Werte sind vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer.

Die Abschreibung von Wohnbauten erfolgt mit Abschreibungs­sätzen, denen grundsätzlich eine Nutzungs­dauer von 50 bis 66 Jahren zugrunde liegt. Bei vollständiger Durch­modernisierung von Objekten wird eine 50-jährige Rest­nutzungs­dauer ab Modernisierungs­fertigstellung erwartet. Andere Modernisierungs­kosten werden mit gleich­bleibendem Abschreibungs­satz abgeschrieben. Die ab 1. Januar 1991 fertig­gestellten Neubauten werden mit 2 % der Anschaffungs- und Herstellungs­kosten linear abgeschrieben.

Kosten der Modernisierung, die durch wesentliche Verbesserung zentraler Gebäude­gewerke zu einer Anhebung des Gebäude­standards geführt haben oder die infolge von Gebäude­erweiterungen bzw. Änderungen von Grundrissen entstanden sind, wurden aktiviert. Hierbei wurden die aktuellen Rechnungs­legungsstandards sowohl vom IDW (Institut der Wirtschafts­prüfer) als auch vom GdW (Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilien­unternehmen e. V.) berücksichtigt.

Bei voraussichtlich dauernder Wert­minderung erfolgen gem. § 253 Abs. 3 Satz 5 HGB außer­planmäßige Abschreibungen auf den beizulegenden Wert. Zur Ermittlung der beizulegenden Werte wird ein Ertrags­wertverfahren im Sinne des IDW Standards RS IFA 2 i. V. m. IDW S 10 angewendet. Hierbei wird von einer dauernden Wertminderung dann ausgegangen, wenn in Abhängigkeit der Rest­nutzungs­dauer die Gründe für eine außer­planmäßige Abschreibung auch zukünftig in einem Zeitraum von mindestens fünf Jahren, bei besonders langen Rest­nutzungs­dauern von mindestens zehn Jahren, bestehen bleiben.

Außenanlagen werden unter Zugrunde­legung einer Nutzungs­dauer von zehn bzw. fünfzehn Jahren abgeschrieben, ansonsten mit der bei den zugehörigen Gebäuden angesetzten Nutzungs­dauer.

Geschäfts- und andere Bauten werden bei unterschied­lichen Einzel­ansätzen über 25 bis 50 Jahre abgeschrieben.

Grundstücke ohne Bauten und Grundstücke mit Erbbau­rechten Dritter werden zu Anschaffungs­kosten bewertet.

Die Ermittlung der Abschreibung für Betriebs- und Geschäfts­ausstattung erfolgt unter Zugrunde­legung der aktuellen steuerlichen AfA-Tabellen für allgemein verwendbare Anlagegüter, die auch den tatsächlichen handels­rechtlichen Werte­verzehr abbilden. Der Abschreibungs­beginn ist der Monat der Anschaffung. Die Ansatz- und Bewertungs­methode der gering­wertigen Wirtschafts­güter erfolgt gemäß § 246 Abs. 3 HGB und § 252 Abs. 1 Nr. 6 HGB unverändert nach § 6 Abs. 2 u. 2a EStG.

Anlagen im Bau sind zu Herstellungs­kosten bewertet. Soweit angefallen, enthalten diese auch Eigen­leistungen (Architekten- und Verwaltungs­leistungen) und Zinsen für Fremdkapital während der Herstellungszeit.

Beteiligungen sind mit den Anschaffungs­kosten bzw. bei dauernder Wert­minderung mit dem niedrigeren beizulegenden Wert bilanziert. Die sonstigen Ausleihungen betreffen Bau­darlehen an Mitarbeitende und sind mit dem Restkapital angesetzt.

Bei den Forderungen aus Vermietung ist dem erkennbaren Kredit­risiko durch Einzel­wert­berichti­gungen in Höhe von 200,0 T€ (Vorjahr: 200,0 T€) Rechnung getragen worden.

Als aktive Rechnungs­abgrenzungs­posten werden Ausgaben vor dem Abschluss­stichtag, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen, bilanziert.

Rückstellungen sind nach Erfordernis unter Zugrunde­legung vorsichtiger kaufmännischer Beurteilung passiviert und werden mit dem Erfüllungsbetrag bewertet.

Die Pensions­rückstellungen werden für Einzel­zusagen unter Anwendung der „Richttafeln 2018G“ von Prof. Dr. Klaus Heubeck und der Projected-Unit-Credit-Methode gebildet. Hierbei wurde gem. § 253 Abs. 2 Satz 2 HGB ein Rechnungs­zinsfuß von 1,78 % (10-Jahres-Durchschnitts­zinssatz), ein Anwartschaftstrend von 2,5 % p. a., ein BBG-Trend von 2,5 % p. a., ein Rententrend von 2,0 % p. a. und keine Fluktuation berücksichtigt. Der Unterschieds­betrag nach § 253 Abs. 6 HGB beträgt 465,4 T€ (unter Verwendung des 7-Jahres-Durchschnitts­zinssatzes von 1,44 %), der ­gemäß § 253 Absatz 6 HGB ausschüttungs­gesperrt ist. Die Pensions­rückstellungen erhöhten sich im Geschäftsjahr 2022 um insgesamt 305,4 T€. Davon werden 114,3 T€ im Personal­aufwand sowie 191,1 T€ bei den Zinsen und ähnlichen Aufwendungen ausgewiesen.

Die Beihilfe­rückstellung wurde auf Basis der durch­schnittlichen Bei­hilfen der Jahre 2018 bis 2022 unter Zugrunde­legung der statistischen Lebens­erwartungen sowie Kosten­steigerungen von 4 % p. a. berechnet.

Sonstige Rückstellungen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit dem ihrer Restlauf­zeit entsprechenden durch­schnittlichen Markt­zinssatz gemäß Rückstellungs­abzinsungs­verordnung mit dem jeweils gültigen Zinssatz abgezinst.

Die Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungs­betrag angesetzt.

Als passive Rechnungs­abgrenzungs­posten werden Einnahmen vor dem Abschluss­stichtag, soweit sie Ertrag für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen, bilanziert.

Bilanzangaben

Die Entwicklung des Anlage­vermögens wird im Anlagen­spiegel (Anlage 1 zum Anhang) gezeigt.

Bei dem Posten „Unfertige Leistungen“ handelt es sich um Ansprüche gegen Mieter aus noch nicht abgerechneten, umlagefähigen Betriebs- und Heizkosten in Höhe von 35.492,1 T€ (Vorjahr: 30.257,3 T€). Darüber hinaus waren hier im Vorjahr noch nicht abgerechnete Betreuungs­leistungen i. H. v. 111,8 T€ erfasst.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen mit 1.018,3 T€ (Vorjahr: 2,8 T€) Lieferungen und Leistungen.

Bei den anderen sonstigen Vermögens­gegenständen handelt es sich im Wesentlichen um Zuschüsse für Förderungen von energetischen Einzel­maßnahmen (BAFA), um den Eigen­anteil der Instandhaltungs­rücklage für verschiedene Eigentums­objekte sowie Forderungen an Eigentümer­gemeinschaften.

Als aktive Rechnungs­abgrenzungs­posten sind vorausbezahlte persönliche und sächliche Verwaltungs­kosten sowie Erbbauzinsen bilanziert.

Aus temporären Differenzen zwischen handels- und steuer­rechtlichen Wert­ansätzen der Posten „Grundstücke mit Wohnbauten“, „Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten“, „Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter“, „Forderungen aus Vermietung“, „Rückstellungen für Pensions­verpflichtungen“ und „Sonstige Rück­stellungen“ resultiert ein aktivischer Unterschieds­­betrag von 279.835 T€. Weiterhin bestehen ein körperschaft­steuerlicher Verlustvortrag sowie ein Zinsvortrag. Im Rahmen unserer steuerlichen Planungs­rechnungen für die nächsten fünf Jahre gehen wir davon aus, dass wir einen geringen Teil (< 10 %) von diesen Verlust- bzw. Zinsvorträgen in Höhe von 13.003,4 T€ nutzen können. Der Berechnung der latenten Steuern auf den aktivischen Unterschieds­betrag liegt ein unternehmens­individueller Steuersatz in Höhe von 32,8 % zugrunde. Der körperschaft­steuerliche Verlustvortrag und der Zinsvortrag wurden mit dem Körperschaftsteuer- und Solidaritäts­zuschlag in Höhe von 15,825 % bewertet.

Aufgrund der Inanspruchnahme des Wahlrechts gemäß § 274 Abs. 1 HGB werden aktive latente Steuern in Höhe von 94.658,0 T€ nicht angesetzt.

Bei der Kapitalrücklage handelt es sich um Einlagen der Dortmunder Stadtwerke AG gemäß § 272 Abs. 2 Nr. 4 HGB.

Die Entwicklung der Gewinnrücklagen wird im nachfolgenden Rück­lagenspiegel dargestellt:

Der Gewinnvortrag im Berichtsjahr beträgt 7.362,0 T€.

Für den aktuellen sowie ehemalige Geschäftsführer bzw. deren versorgungs­berechtigte Angehörige besteht eine Rück­stellung für Beihilfen in Höhe von insgesamt 420,0 T€ (Vorjahr: 450,0 T€).

Für die im ersten bis dritten Monat des Folge­jahres nachzuholenden Instand­haltungen wurden Rück­stellungen in Höhe von 1.992,6 T€ (Vorjahr 1.216,2 T€) gebildet. Bei der Ermittlung des Verpflichtungs­betrages wurden anteilig Zuschüsse aus der Förderung energetischer Einzelmaßnahmen (BAFA) gemäß Stand der baulichen Umsetzung berücksichtigt.

Weitere Rückstellungen werden im Wesentlichen für umlagefähige Betriebs­kosten, für die Aufbewahrung von Geschäfts­unterlagen, sonstige ausstehende Verwaltungs­kosten und sonstige Lieferungen und Leistungen gebildet.

Der Posten „Erhaltene Anzahlungen“ enthält Voraus­zahlungen auf abzurechnende Betriebs- und Heizkosten in Höhe von 34.269,6 T€ (Vorjahr 31.199,7 T€).

Die Verbindlichkeiten werden unter Ausweis der Restlauf­zeiten und Sicherungen im Verbindlichkeiten­spiegel (Anlage 2 zum Anhang) dargestellt.

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von 557,0 T€ (Vorjahr: 362,9 T€) sind im üblichen Umfang durch Eigentumsvorbehalt gesichert.

Die Verbindlichkeiten gegen verbundene Unternehmen in Höhe von 14,3 T€ (Vorjahr: 63,5 T€) und die Verbindlichkeiten gegen Gesellschafter in Höhe von 1,3 T€ (Vorjahr 17,7 T€) betreffen Lieferungen und Leistungen.

Bei den sonstigen Verbindlichkeiten handelt es sich im Wesentlichen um den Zahlungs­eingang eines Kauf­preises vor Fälligkeit sowie um noch abzuführende Lohn- und Umsatzsteuer in Höhe von 168,3 T€ (Vorjahr 162,5 T€) an das Finanzamt.

Als passiver Rechnungs­abgrenzungs­posten sind Tilgungs­nachlässe in Höhe von 2.258,5 T€ (Vorjahr 2.003,2 T€) entsprechend der Laufzeit der zugrunde liegenden Miet­preisbindungs­dauer sowie Zuschüsse aus der Richtlinie zur Förderung des Absatzes von elektrisch betriebenen Fahrzeugen gemäß der Leasingdauer der Verträge in Höhe von 52,5 T€ (Vorjahr 73,7 T€) abgegrenzt.

Aus rechtsverbindlich erteilten Bestellungen besteht zum Bilanzstichtag ein Obligo in Höhe von 1.856,8 T€. Darüber hinaus bestehen finanzielle Verpflichtungen im üblichen Rahmen aus Miet-, Pacht- und Wartungsverträgen.

Für die derzeit Beschäftigten bestehen tarifliche Alters­versorgungs­zusagen (Zusatzversorgung), die über die Kommunalen Versorgungs­kassen Westfalen-Lippe (KVW) im Umlage­verfahren abgewickelt werden. Für über die Deckungs­mittel der KVW hinausgehende Versorgungs­verpflichtungen besteht eine Einstands­pflicht des Arbeitgebers. Hierbei handelt es sich um mittelbare Versorgungs­verpflichtungen. Der für das Geschäftsjahr 2022 an die KVW abgeführte Umlagebetrag betrug 626,6 T€ bei einem voraussichtlichen Umlagesatz für 2022 in Höhe von 4,5 % zuzüglich 3,25 % Sanierungsgeld. Das Risiko der Inanspruch­nahme aus den mittelbaren Versorgungs­verpflichtungen (Subsidiärhaftung) schätzen wir als gering ein, da derzeit keine Anzeichen dafür bestehen, dass die KVW ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen wird.

Außerhalb der Bilanz bestehen Treuhand­vermögen und Treuhand­verbindlichkeiten in Höhe von insgesamt 289,9 T€ (davon gegenüber Gesellschaftern 94,3 T€, davon gegenüber verbundenen Unternehmen insgesamt 149,2 T€) aus Verwaltungs­betreuungen.

Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsätze von DOGEWO21 werden nahezu ausschließlich im Gebiet der Stadt Dortmund erzielt.

Die sonstigen betrieblichen Erträge entfallen im Wesentlichen auf die ertrags­wirksame Abgrenzungs­auflösung von Tilgungs­nachlässen (113,7 T€), auf Erträge aus vereinnahmten Guthaben (100,8 T€) sowie auf sonstige perioden­fremde Erträge (117,9 T€).

Für die erfolgswirksame Änderung des Diskontierungs­zinssatzes im Bereich der Pensions­rückstellungen (117,9 T€) wurde das Wahl­recht in Anspruch genommen, diese im Personal­aufwand auszuweisen.

Es wurden im laufenden Geschäftsjahr Abschreibungen auf Mietforderungen in Höhe von 341,6 T€ (Vorjahr: 332,2 T€) vorgenommen. Bezogen auf die Netto-Sollmieten ergibt sich damit eine Ausfallquote in Höhe von 0,44 % (Vorjahr: 0,44 %).

In den Zinsaufwendungen sind Zinsen aus der Abzinsung von Rück­stellungen in Höhe von 191,1 T€ (Vorjahr 224,7 T€) enthalten. Mit den Zins­aufwendungen wurden keine Erträge nach § 285 Nr. 25 HGB verrechnet.

Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag betreffen im Wesentlichen laufende Körperschaft­steuer und Solidaritäts­zuschlag mit 138,0 T€ und Gewerbe­ertragsteuer mit 714,0 T€.

Die sonstigen Steuern betreffen Grund­steuern in Höhe von 2.695,5 T€.

Sonstige Angaben

Das Gesamthonorar des Abschlussprüfers beinhaltet Aufwendungen für die Jahres­abschluss­prüfung in Höhe von 60,4 T€ (Netto).

Marktunübliche Geschäfte gemäß § 285 Nr. 21 HGB sind nicht getätigt worden.

Im Dezember 2022 wurden 50,1025 % der Geschäfts­anteile von der Dortmunder Stadtwerke AG an die Dortmunder Stadtwerke Beteiligungs­gesellschaft mbH und 10,0001 % der Geschäfts­anteile von der Sparkasse Dortmund Anstalt des öffentlichen Rechts an die Sparkasse Dortmund Erste Invest GmbH & Co. KG übertragen. Zum 31. Dezember 2022 sind damit die Dortmunder Stadtwerke Beteiligungs­gesellschaft mbH (50,1025 %), die Dortmunder Stadtwerke AG (39,8974 %) und die Sparkasse Dortmund Erste Invest GmbH & Co. KG (10,0001 %) Gesellschafter des Unternehmens.

DOGEWO ist verbundenes Unternehmen im Konsolidierungs­kreis der Dortmunder Stadtwerke Holding GmbH, Dortmund, die als Mutter­unternehmen zum 31. Dezember 2022 einen Konzernabschluss und Konzernlagebericht gem. § 291 HGB aufstellt und im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht und bekannt macht.

Das Stammkapital der Gesellschaft beträgt seit dem 29. August 2001 unverändert 19.879,3 T€.

Zum 31. Dezember 2022 wird eine Beteiligung von mehr als 20 % des gezeichneten Kapitals an der
 

TZ-Invest Dortmund GmbH
Emil-Figge-Str. 76
44227 Dortmund

ausgewiesen. Der Beteiligungs­buchwert beträgt zum Bilanzstichtag 1.344,8 T€. Hierzu bestehen folgende Angaben:

Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden Beteiligungs­erträge in Höhe von 98,0 T€ vereinnahmt. Forderungen gegen Gesellschafter und Verbindlich­keiten gegenüber Gesellschaftern sowie Bank­guthaben bei Gesellschaftern sind zum Bilanz­stichtag in folgenden Bilanz­posten enthalten (Werte per 31.12.2021 in Klammern):

Für Darlehen in Höhe von 126.194,0 T€, deren Zins­bindungen in den Jahren 2023 bis 2027 auslaufen, wurden zur Zins­sicherung Forward-Darlehen abgeschlossen.

Gemäß den Vorschriften des § 108 Abs. 1 Nr. 9 GO NRW sind die satzungsmäßigen Angaben beachtet worden.

Organe

Geschäftsführer der Gesellschaft ist Klaus Graniki, Bochum.

Prokuristen der Gesellschaft sind Christian Nagel, Bochum, und Andreas Laske, Dortmund.

Die Bezüge für den Geschäftsführer, Klaus Graniki, betrugen im Geschäftsjahr 2022 insgesamt 474,3 T€; davon 417,7 T€ an fester Vergütung, 40,0 T€ an variabler Vergütung sowie 16,6 T€ an Sach- und sonstigen Bezügen. Für den Geschäfts­führer besteht eine Pensions­rückstellung in Höhe von 6.864,2 T€ sowie eine Rückstellung für Bei­hilfen in Höhe von 188,1 T€.

An ehemalige Geschäftsführer bzw. deren versorgungs­berechtigte Angehörige sind im Geschäfts­jahr Bezüge in Höhe von 417,7 T€ gezahlt worden. Es bestehen Pensions­rückstellungen für ehemalige Geschäfts­führer bzw. deren versorgungs­berechtigte Angehörige in Höhe von 3.870,6 T€ sowie Rück­stellungen für Beihilfen in Höhe von 231,9 T€.

Der Aufsichtsrat besteht aus 13 Mitgliedern. Im Berichts­jahr werden Aufwendungen für die Vergütungen der Mitglieder des Aufsichts­rates in Höhe von 43,9 T€ ausgewiesen, die sich wie folgt aufgliedern:

Beschäftigte

Nach berechneten Personal­kapazitäten waren – bezogen auf Planstellen – am 31. Dezember 2022 129,5 Mitarbeitende einschließlich der Mitarbeitenden in den Wohn­anlagen sowie 5 Auszubildende beschäftigt. Bei dieser Berechnungs­methode sind die geringfügig Beschäftigten nicht berücksichtigt.

Gemäß § 285 Nr. 7 HGB betrug die durch­schnittliche Zahl der Beschäftigten der Gesellschaft, ermittelt aus dem Personal­bestand je Quartalsende, 137 Mitarbeiter*innen und 1 geringfügig Beschäftigte.

Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung haben sich nach Schluss des Geschäfts­jahres 2022 bis zur Aufstellung des Jahres­abschlusses nicht ereignet.

Gewinnverwendung

Die Geschäftsführung schlägt vor, aus dem Bilanz­gewinn in Höhe von 8.303.512,67 €

Dortmund, 30. März 2023

DOGEWO
Dortmunder Gesellschaft
für Wohnen mbH

Klaus Graniki

Entwicklung des Anlage­vermögens zum 31.12.2022

Alle Werte in €
Anlage 1 zum Anhang

Entwicklung des Anlage­vermögens zum 31.12.2022

Alle Werte in €
Anlage 1 zum Anhang

Verbindlichkeitenspiegel zum 31.12.2022

Alle Werte in €
Werte per 31.12.2021 in Klammern
Anlage 2 zum Anhang