Anhang für das Geschäfts­jahr 2024

Rechtsgrundlagen

Die DOGEWO Dortmunder Gesellschaft für Wohnen mbH mit Sitz in Dortmund wird beim Amtsgericht Dortmund unter der Registernummer HRB 2186 geführt.

Die Gesellschaft weist zum Abschlussstichtag die Größenmerkmale einer großen Kapitalgesellschaft im Sinne von § 267 Abs. 3 HGB auf. Der Jahresabschluss 2024 ist vollständig nach den Vorschriften des HGB und des GmbHG unter Beachtung der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen i. d. F. vom 14. Juni 2023 aufgestellt. Die Wertansätze der Bilanz zum 31. Dezember 2023 sind unverändert übernommen. In der Gewinn- und Verlustrechnung wird das Gesamtkostenverfahren angewandt.

Bilanzierungs- und Bewertungs­methoden

Die immateriellen Vermögensgegenstände und die Sachanlagen sind zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten als aktivierungsfähige Vollkosten vermindert um planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen bewertet. Die Sachanlagen enthalten neben den Fremdkosten Eigenleistungen (Architekten- und Verwaltungsleistungen) und Zinsen für Fremdkapital während der Herstellungszeit. Bei Altbauten (errichtet vor dem 20.06.1948) sind DM-Eröffnungsbilanzwerte zugrunde gelegt. Die Werte sind vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten sind um öffentliche Zuschüsse aus der Förderung energetischer Einzelmaßnahmen gemindert.

Die Abschreibung von Wohnbauten erfolgt mit Abschreibungssätzen, denen grundsätzlich eine Nutzungsdauer von 50 bis 66 Jahren zugrunde liegt. Bei vollständiger Durchmodernisierung von Objekten wird eine 50-jährige Restnutzungsdauer ab Modernisierungsfertigstellung erwartet.
Andere Modernisierungskosten werden mit gleichbleibendem Abschreibungssatz abgeschrieben. Die ab 1. Januar 1991 fertiggestellten Neubauten werden mit 2 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten linear abgeschrieben.

Kosten der Modernisierung, die durch wesentliche Verbesserung zentraler Gebäudegewerke zu einer Anhebung des Gebäudestandards geführt haben oder die infolge von Gebäudeerweiterungen bzw. Änderungen von Grundrissen entstanden sind, wurden aktiviert. Hierbei wurden die aktuellen Rechnungslegungsstandards sowohl vom IDW (Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e. V.) als auch vom GdW (Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.) berücksichtigt.

Bei voraussichtlich dauernder Wertminderung erfolgen gem. § 253 Abs. 3 Satz 5 HGB außerplanmäßige Abschreibungen auf den beizulegenden Wert. Zur Ermittlung der beizulegenden Werte wird ein Ertragswertverfahren im Sinne des IDW RS IFA 2 i. V. m. IDW S 10 angewendet. Hierbei wird von einer dauernden Wertminderung dann ausgegangen, wenn in Abhängigkeit der Restnutzungsdauer die Gründe für eine außerplanmäßige Abschreibung auch zukünftig in einem Zeitraum von mindestens fünf Jahren, bei besonders langen Restnutzungsdauern von
mindestens zehn Jahren, bestehen bleiben.

Außenanlagen werden unter Zugrundelegung einer Nutzungsdauer von zehn bzw. fünfzehn Jahren abgeschrieben, ansonsten mit der bei den zugehörigen Gebäuden angesetzten Nutzungsdauer.

Geschäfts- und andere Bauten werden bei unterschiedlichen Einzelansätzen über 25 bis 50 Jahre abgeschrieben.

Grundstücke ohne Bauten und Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter werden zu Anschaffungskosten bewertet.

Die Ermittlung der Abschreibung für Betriebs- und Geschäftsausstattung erfolgt unter Zugrundelegung der aktuellen steuerlichen AfA-Tabellen für allgemein verwendbare Anlagegüter, die auch den tatsächlichen handelsrechtlichen Werteverzehr abbilden. Der Abschreibungsbeginn
ist der Monat der Anschaffung. Die Ansatz- und Bewertungsmethode der geringwertigen Vermögensgegenstände erfolgt gemäß § 246 Abs. 3 HGB und § 252 Abs. 1 Nr. 6 HGB unverändert entsprechend § 6 Abs. 2 u. 2a EStG.

Anlagen im Bau sind zu Herstellungskosten bewertet. Soweit angefallen, enthalten diese auch Eigenleistungen (Architekten- und Verwaltungsleistungen) und Zinsen für Fremdkapital während der Herstellungszeit.

Beteiligungen sind mit den Anschaffungskosten bzw. bei dauernder Wertminderung mit dem niedrigeren beizulegenden Wert bilanziert. Die sonstigen Ausleihungen betreffen Baudarlehen an Mitarbeitende und sind mit dem Restkapital angesetzt.

Bei den Forderungen aus Vermietung ist dem erkennbaren Kreditrisiko durch Einzelwertberichtigungen in Höhe von 200,0 TEUR (Vorjahr: 200,0 TEUR) Rechnung getragen worden.

Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten werden Ausgaben vor dem Abschlussstichtag, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen, bilanziert.

Rückstellungen sind nach Erfordernis unter Zugrundelegung vorsichtiger kaufmännischer Beurteilung passiviert und werden mit dem Erfüllungsbetrag bewertet.

Die Pensionsrückstellungen werden für Einzelzusagen unter Anwendung der „Richttafeln 2018G“ von Prof. Dr. Klaus Heubeck und der Projected-Unit-Credit-Methode gebildet. Hierbei wurde gem. § 253 Abs. 2 Satz 2 HGB ein Rechnungszinsfuß von 1,90 % (10-Jahres Durchschnittszinssatz), ein Anwartschaftstrend von 2,5 % p. a., ein BBG-Trend von 2,5 % p. a., ein Rententrend von 2,0 % p. a. und keine Fluktuation berücksichtigt. Der Unterschiedsbetrag nach § 253 Abs. 6 HGB beträgt -72,7 TEUR (unter Verwendung des 7-Jahres-Durchschnittszinssatzes von 1,96 %). Die Pensionsrückstellungen verringerten sich im Geschäftsjahr 2024 um insgesamt 568,9 TEUR.
Davon werden -411,9 TEUR im Personalaufwand, -359,2 TEUR bei den sonstigen betrieblichen Erträgen sowie 202,2 TEUR bei den Zinsen und ähnlichen Aufwendungen ausgewiesen.

Die Beihilferückstellung wurde auf Basis der durchschnittlichen Beihilfen der Jahre 2020 bis 2024 unter Zugrundelegung der statistischen Lebenserwartungen sowie Kostensteigerungen von 4 % p. a. berechnet.

Sonstige Rückstellungen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz gemäß Rückstellungsabzinsungsverordnung mit dem jeweils gültigen Zinssatz abgezinst.

Die Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Als passive Rechnungsabgrenzungsposten werden Einnahmen vor dem Abschlussstichtag, soweit sie Ertrag für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen, bilanziert.

Bilanzangaben

Die Entwicklung des Anlagevermögens wird im Anlagenspiegel (Anlage 1 zum Anhang) gezeigt.

Bei dem Posten „Unfertige Leistungen“ handelt es sich im Wesentlichen um Ansprüche gegen Mieter aus noch nicht abgerechneten, umlagefähigen Betriebs- und Heizkosten in Höhe von 36.406,5 TEUR (Vorjahr: 35.018,9 TEUR).

Bei den anderen sonstigen Vermögensgegenständen handelt es sich im Wesentlichen um Zuschüsse für Förderungen von energetischen Einzelmaßnahmen (BAFA), um den Eigenanteil der Instandhaltungsrücklage für verschiedene Eigentumsobjekte sowie Forderungen an
Eigentümergemeinschaften.

Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten sind vorausbezahlte persönliche und sächliche Verwaltungskosten sowie Erbbauzinsen bilanziert.

Aus temporären Differenzen zwischen handels- und steuerrechtlichen Wertansätzen der Posten „Grundstücke mit Wohnbauten“, „Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten“, „Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter“, „Forderungen aus Vermietung“, „Rückstellungen für Pensionsverpflichtungen“ und „Sonstige Rückstellungen“ resultiert ein aktivischer Unterschiedsbetrag von 267.964 TEUR. Weiterhin bestehen ein körperschaftsteuerlicher Verlustvortrag sowie ein Zinsvortrag. Im Rahmen unserer steuerlichen Planungsrechnungen für die nächsten fünf Jahre gehen wir davon aus, dass wir einen geringen Teil (< 10 %) von diesen Verlust- bzw. Zinsvorträgen in Höhe von 24.305,0 TEUR nutzen können. Der Berechnung der latenten Steuern auf den aktivischen Unterschiedsbetrag liegt ein unternehmensindividueller Steuersatz in Höhe von 32,8 % zugrunde. Der körperschaftsteuerliche Verlustvortrag und der Zinsvortrag wurden mit dem Körperschaftsteuer- und Solidaritätszuschlag in Höhe von 15,825 % bewertet.

DOGEWO21 zählt zu den Einheiten des DSW21-Konzerns im Sinne des § 4 Abs. 1 MinStG und fällt somit unter den Anwendungsbereich des Mindeststeuergesetzes. Aus der Anwendung der Regelungen zur globalen Mindestbesteuerung resultieren für DOGEWO21 keine zusätzlichen
Steuerbelastungen.

Aufgrund der Inanspruchnahme des Wahlrechts gemäß § 274 Abs. 1 HGB werden aktive latente Steuern in Höhe von 93.168,8 TEUR nicht angesetzt.

Bei der Kapitalrücklage handelt es sich um Einlagen der Dortmunder Stadtwerke AG gemäß § 272 Abs. 2 Nr. 4 HGB.

Die Entwicklung der Gewinnrücklagen wird im nachfolgenden Rücklagenspiegel dargestellt:

Der Gewinnvortrag im Berichtsjahr beträgt 9.292,5 TEUR.

Für den aktuellen sowie ehemalige Geschäftsführer bzw. deren versorgungsberechtigte Angehörige besteht eine Rückstellung für Beihilfen in Höhe von insgesamt 410,0 TEUR (Vorjahr: 420,0 TEUR).

Für die im ersten bis dritten Monat des Folgejahres nachzuholenden Instandhaltungen wurden Rückstellungen in Höhe von 3.095,8 TEUR (Vorjahr 1.957,3 TEUR) gebildet. Bei der Ermittlung des Verpflichtungsbetrages wurden anteilig Zuschüsse aus der Förderung energetischer
Einzelmaßnahmen (BAFA) gemäß Stand der baulichen Umsetzung berücksichtigt.

Weitere Rückstellungen werden im Wesentlichen für umlagefähige Betriebskosten, für die Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen, sonstige ausstehende Verwaltungskosten und sonstige Lieferungen und Leistungen gebildet. 

Der Posten „Erhaltene Anzahlungen“ enthält Vorauszahlungen auf abzurechnende Betriebs- und Heizkosten in Höhe von 39.837,7 TEUR (Vorjahr 41.438,3 TEUR).

Die Verbindlichkeiten werden unter Ausweis der Restlaufzeiten und Sicherungen im Verbindlichkeitenspiegel (Anlage 2 zum Anhang) dargestellt.

Die Verbindlichkeiten aus Vermietungen enthalten zurückgeforderte Beträge für Straßenreinigungsgebühren der Stadt Dortmund für die Jahre 2021 und 2022 in Höhe von 1.560,7 TEUR, die in 2025 ausgekehrt werden.

Die Verbindlichkeiten aus anderen Lieferungen und Leistungen in Höhe von 1.268,7 TEUR (Vorjahr: 1.411,7 TEUR) sind im üblichen Umfang durch Eigentumsvorbehalt gesichert. In den Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sind Investitionen in SaaS-Produkte mit einer Mindestlaufzeit von 5 Jahren in Höhe von 507,0 TEUR (Vorjahr: 664,0 TEUR) ausgewiesen.

Die Verbindlichkeiten gegen verbundene Unternehmen in Höhe von 19,8 TEUR (Vorjahr: 5,2 TEUR) und die Verbindlichkeiten in Höhe von 128,3 TEUR (Vorjahr 79,9 TEUR) gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, betreffen Lieferungen und Leistungen.

Bei den sonstigen Verbindlichkeiten handelt es sich um noch abzuführende Lohn- und Umsatzsteuer in Höhe von 182,1 TEUR (Vorjahr 160,8 TEUR) an das Finanzamt.

Als passiver Rechnungsabgrenzungsposten sind Tilgungsnachlässe in Höhe von 2.282,7 TEUR (Vorjahr 2.402,6 TEUR) entsprechend der Laufzeit der zugrundeliegenden Mietpreisbindungsdauer sowie Zuschüsse aus der Richtlinie zur Förderung des Absatzes von elektrisch betriebenen
Fahrzeugen gemäß der Leasingdauer der Verträge in Höhe von 3,3 TEUR (Vorjahr 15,4 TEUR) abgegrenzt.

Aus rechtsverbindlich erteilten Bestellungen besteht zum Bilanzstichtag ein Obligo in Höhe von 6.986,3 TEUR. Darüber hinaus bestehen finanzielle Verpflichtungen im üblichen Rahmen aus Miet-, Pacht- und Wartungsverträgen.

Für die derzeit Beschäftigten bestehen tarifliche Altersversorgungszusagen (Zusatzversorgung), die über die Kommunalen Versorgungskassen Westfalen-Lippe (KVW) im Umlageverfahren abgewickelt werden. Für über die Deckungsmittel der KVW hinausgehende Versorgungsverpflichtungen besteht eine Einstandspflicht des Arbeitgebers. Hierbei handelt es sich um mittelbare Versorgungsverpflichtungen. Der für das Geschäftsjahr 2024 an die KVW abgeführte Umlagebetrag betrug 673,0 TEUR bei einem voraussichtlichen Umlagesatz für 2024 in Höhe von 4,5 % zuzüglich 3,25 % Sanierungsgeld. Das Risiko der Inanspruchnahme aus den mittelbaren Versorgungsverpflichtungen (Subsidiärhaftung) schätzen wir als gering ein, da derzeit keine Anzeichen dafür bestehen, dass die KVW ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen wird.

Außerhalb der Bilanz bestehen Treuhandvermögen und Treuhandverbindlichkeiten in Höhe von insgesamt 107,5 TEUR (davon gegenüber Gesellschaftern 1,6 TEUR) aus Verwaltungsbetreuungen.

Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsätze von DOGEWO21 werden nahezu ausschließlich im Gebiet der Stadt Dortmund erzielt.

Die sonstigen betrieblichen Erträge entfallen im Wesentlichen auf sonstige periodenfremde Erträge (685,3 TEUR), auf Erträge aus vereinnahmten Guthaben (158,6 TEUR) sowie auf die ertragswirksame Abgrenzungsauflösung von Tilgungsnachlässen (120,0 TEUR).

Für die erfolgswirksame Änderung des Diskontierungszinssatzes im Bereich der Pensionsrückstellungen (- 98,2 TEUR) wurde das Wahlrecht in Anspruch genommen, diese im Personalaufwand auszuweisen.

Es wurden im laufenden Geschäftsjahr Abschreibungen auf Mietforderungen in Höhe von 382,0 TEUR (Vorjahr: 506,1 TEUR) vorgenommen. Bezogen auf die Netto-Sollmieten ergibt sich damit eine Ausfallquote in Höhe von 0,46 % (Vorjahr: 0,63 %).

In den Zinsaufwendungen sind Zinsen aus der Abzinsung von Rückstellungen in Höhe von 202,2 TEUR (Vorjahr 188,1 TEUR) enthalten. Mit den Zinsaufwendungen wurden keine Erträge nach § 285 Nr. 25 HGB verrechnet.

Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag betreffen im Wesentlichen laufende Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag mit 112,0 TEUR und Gewerbeertragsteuer mit 649,0 TEUR.

Die sonstigen Steuern betreffen Grundsteuern in Höhe von 2.688,9 TEUR.

Sonstige Angaben

Das Gesamthonorar des Abschlussprüfers beinhaltet Aufwendungen für die Jahresabschlussprüfung in Höhe von 56,7 TEUR (Netto) und sonstige Leistungen in Höhe von 35,7 TEUR (Netto).

Marktunübliche Geschäfte gemäß § 285 Nr. 21 HGB sind nicht getätigt worden.

Zum 31. Dezember 2024 sind die Dortmunder Stadtwerke Beteiligungsgesellschaft mbH (79,8989 %), die Dortmunder Stadtwerke AG (10,1010 %) und die Sparkasse Dortmund Erste Invest GmbH & Co. KG (10,0001 %) Gesellschafter des Unternehmens.

DOGEWO21 ist gem. §§ 285 Nr. 14 und Nr. 14a HGB verbundenes Unternehmen im Konsolidierungskreis der Dortmunder Stadtwerke Holding GmbH, Dortmund, die als Mutterunternehmen zum 31. Dezember 2024 einen Konzernabschluss und Konzernlagebericht gem. § 291 HGB aufstellt und im Unternehmensregister veröffentlicht und bekannt macht.

Das Stammkapital der Gesellschaft beträgt seit dem 29. August 2001 unverändert 19.879,3 TEUR.

Zum 31. Dezember 2024 wird eine Beteiligung von mehr als 20 % des gezeichneten Kapitals an der

TZ-Invest Dortmund GmbH
Emil-Figge-Str. 76
44227 Dortmund

ausgewiesen. Der Beteiligungsbuchwert beträgt zum Bilanzstichtag 1.344,8 TEUR. Hierzu bestehen folgende Angaben:

Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden Beteiligungserträge in Höhe von 98,0 TEUR vereinnahmt.

Für Darlehen in Höhe von 52.751,0 TEUR, deren Zinsbindungen in den Jahren 2025 bis 2027 auslaufen, wurden zur Zinssicherung Forward-Darlehen abgeschlossen.

Gemäß den Vorschriften des § 108 Abs. 1 Nr. 9 GO NRW a. F. sind die satzungsmäßigen Angaben beachtet worden.

Organe

Geschäftsführer der Gesellschaft ist Klaus Graniki, Bochum.

Prokuristen der Gesellschaft sind Christian Nagel, Bochum, und Andreas Laske, Dortmund.

Die Bezüge für den Geschäftsführer, Klaus Graniki, betrugen im Geschäftsjahr 2024 insgesamt 489,4 TEUR; davon 441,4 TEUR an fester Vergütung, 40,0 TEUR an variabler Vergütung sowie 8,0 TEUR an Sach- und sonstigen Bezügen. Für den Geschäftsführer besteht eine Pensionsrückstellung in Höhe von 7.184,4 TEUR sowie eine Rückstellung für Beihilfen in Höhe von 207,6 TEUR. Herr Graniki hat Anspruch auf Ruhegehalt und Hinterbliebenenversorgung. Die Höhe des monatlichen Anspruchs auf Ruhegeld beträgt abhängig vom Zeitpunkt seines Ausscheidens bis zu 75% der Vergütung.

An ehemalige Geschäftsführer bzw. deren versorgungsberechtigte Angehörige sind im Geschäftsjahr Bezüge in Höhe von 441,3 TEUR gezahlt worden. Es bestehen Pensionsrückstellungen für ehemalige Geschäftsführer bzw. deren versorgungsberechtigte Angehörige in Höhe von 3.564,5 TEUR sowie Rückstellungen für Beihilfen in Höhe von 202,4 TEUR.

Der Aufsichtsrat besteht aus 13 Mitgliedern. Im Berichtsjahr werden Aufwendungen für die Vergütungen der Mitglieder des Aufsichtsrates in Höhe von 46,3 TEUR ausgewiesen, die sich wie folgt aufgliedern:

Beschäftigte

Nach berechneten Personalkapazitäten waren – bezogen auf Planstellen – am 31.12.2024 131,5 Mitarbeitende einschließlich der Mitarbeitenden in den Wohnanlagen sowie 6 Auszubildende beschäftigt. Bei dieser Berechnungsmethode sind die geringfügig Beschäftigten nicht berücksichtigt.

Gemäß § 285 Nr. 7 HGB betrug die durchschnittliche Zahl der Beschäftigten der Gesellschaft, ermittelt aus dem Personalbestand je Quartalsende, 140 Mitarbeitende.

Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung haben sich nach Schluss des Geschäftsjahres 2024 bis zur Aufstellung des Jahresabschlusses nicht ereignet.

Gewinnverwendung

Die Geschäftsführung schlägt vor, aus dem Bilanzgewinn in Höhe von 9.857.402,27 EUR:

Dortmund, 28. März 2025

DOGEWO
Dortmunder Gesellschaft
für Wohnen mbH

Klaus Graniki

Entwicklung des Anlage­vermögens zum 31.12.2024

Alle Werte in EUR
Anlage 1 zum Anhang

Entwicklung des Anlage­vermögens zum 31.12.2024

Alle Werte in EUR
Anlage 1 zum Anhang

Verbindlichkeitenspiegel zum 31.12.2024

Alle Werte in EUR
Werte per 31.12.2023 in Klammern
Anlage 2 zum Anhang