III. Prognosebericht
Prognose zur Wohnungsmarktentwicklung in Dortmund
Das im Wohnungsmarktbericht der Stadt Dortmund veröffentlichte Kommunale Stimmungsbarometer gibt seit vielen Jahren eine fundierte Einschätzung verschiedenster Wohnungsmarktexpertinnen und -experten zur zukünftigen Wohnungsmarktentwicklung in Dortmund wieder. Im Frühjahr 2024 erfolgte von 29 Fachleuten der Bau- und Wohnungswirtschaft eine Prognose für die nachfolgenden 3 Jahre. Die nachfolgend dargestellte Einschätzung der Expertinnen und Experten ist weiterhin von einer spürbar angespannten Wohnungsmarktsituation geprägt.
So erwarten 56 % der Fachleute für das obere Preissegment mit mehr als 10,00 EUR/m² Nettokaltmiete in den nächsten Jahren weiterhin eine angespannte oder sehr angespannte Wohnungsmarktsituation (Vorjahr 50 %).
Für das mittlere Preissegment zwischen 7,50 EUR/m² und 10,00 EUR/m² Nettokaltmiete erwarten unverändert zum Vorjahr 93 % der Fachleute einen angespannten oder sehr angespannten Wohnungsmarkt. Ebenso wird auch für das öffentlich geförderte Preissegment nahezu einhellig mit rd. 96 % weiterhin ein angespannter oder sehr angespannter Wohnungsmarkt erwartet.
Lediglich im unteren Preissegment unter 7,50 EUR/m² Nettokaltmiete hat sich die Meinung der Expertinnen und Experten marginal verändert: Hatten im Vorjahr noch alle Fachleute einhellig eine weiterhin angespannte Marktsituation prognostiziert, liegt diese Erwartungshaltung nunmehr bei abgemilderten 93 %.
Zusammenfassend lässt sich damit festhalten, dass in den nächsten Jahren für den Dortmunder Wohnungsmarkt über alle Preissegmente hinweg ein angespannter Wohnungsmarkt ohne gravierende Veränderungstendenzen erwartet wird.
Bevölkerungsentwicklung in Dortmund
Ein wesentlicher Einflussfaktor auf die langfristige Wohnungsmarktentwicklung stellt die zukünftige Bevölkerungsentwicklung in Dortmund dar. Mit Berechnungsstand November 2023 hat die Stadt Dortmund eine Bevölkerungsvorausberechnung bis zum Jahr 2035 vorgenommen, die für die Wohnungswirtschaft allerdings auch die große Herausforderung von langfristigen Prognosen aufzeigt.
Die Bevölkerungsentwicklung wird durch Geburten, Sterbefälle sowie Zu- und Fortzüge bestimmt, denen Variablen zugrunde liegen, die sich teilweise gegenseitig beeinflussen und darüber hinaus durch unberechenbare Faktoren, z. B. Auswirkungen der Corona-Pandemie oder Kriege, erheblich beeinflusst werden.
Die Stadt Dortmund hat aus diesem Grund für die Vorausberechnung drei Szenarien erstellt: In einem Schrumpfungsszenario, bei dem die Fortzüge dauerhaft die Zuzüge übersteigen, die Geburtenrate absinkt und die Lebenserwartung konstant bliebe, würde die Einwohnerzahl in Dortmund auf rd. 570.000 zurückgehen.
In einem zweiten mittleren Szenario, in dem die Zuzüge die Fortzüge leicht überschreiten, einer Geburtenrate im Mittel der letzten fünf Jahre und einer schwach steigenden Lebenserwartung hingegen, verbleibt die Bevölkerungszahl auf dem Niveau des Jahres 2022 von rd. 610.000 Einwohnern.
In dem dritten Wachstumsszenario schließlich, in dem die Anzahl der Zuzüge die Fortzüge übersteigt, eine höhere Geburtenrate und eine stärker steigende Lebenserwartung angenommen wird, steigt die Bevölkerungsanzahl in Dortmund auf rd. 650.000 Menschen an.
Eine Einschätzung zu den erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeiten der verschiedenen Szenarien wurde von der Stadt Dortmund nicht veröffentlicht.
Andere Einflussfaktoren am Dortmunder Wohnungsmarkt
Es gibt eine Vielzahl von weiteren Einflussfaktoren, die die zukünftige Entwicklung der Nachfragesituation am Dortmunder Wohnungsmarkt bestimmen können. Maßgeblichen Einfluss werden beispielsweise die Bezahlbarkeit von Wohnraum, die demografische Entwicklung, die Entwicklung der Arbeitsmarktsituation, Zu- und Fortzüge von Geflüchteten oder die studentische Nachfrage aufgrund des attraktiven Universitätsstandortes Dortmund haben.
Wie sich diese Indikatoren aber in Zukunft tatsächlich entwickeln werden, ist von einer Vielzahl gesellschaftlicher, politischer und ökonomischer Faktoren abhängig, für die eine zutreffende Vorhersage über einen längeren Zeitraum erfahrungsgemäß nur sehr eingeschränkt möglich ist.
Außerdem liegen für die jeweiligen Indikatoren derzeit weder langfristige Prognosen zur weiteren Entwicklung noch zum erwarteten Einfluss auf den Dortmunder Wohnungsmarkt vor.
Es ist jedoch kurz- und mittelfristig nicht davon auszugehen, dass eine maßgebliche Veränderung dieser Faktoren eintritt, die zu einem nachhaltigen Wandel der derzeitigen Nachfragesituation führen kann oder wird.
Wohnungsneubau in Dortmund
Die Stadt Dortmund hat eine jährliche Zielgröße von 2.000 Einheiten für den Wohnungsneubau definiert und unterstützt Investoren vorbildlich durch wohnungspolitische Konzepte, Strategien und Formate.
Der Wohnungsmarktbericht der Stadt Dortmund gibt für den Wohnungsneubau in Dortmund einen eher negativen Ausblick und sieht in dem aktuell starken Rückgang der Baugenehmigungen einen Vorboten von sich in der Zukunft deutlich reduzierenden Neubauaktivitäten. Es wird prognostiziert, dass das formulierte Ziel von 2.000 Wohnungen in den kommenden Jahren voraussichtlich nicht erreicht werden wird.
Die Entwicklung der entscheidenden Rahmenbedingungen, also die Finanzierungs- und Baukosten, werden hierbei die Intensität des Einbruchs des Wohnungsneubaus maßgeblich bestimmen. Ebenso wird entscheidend sein, ob und wie die Politik den Wohnungsneubau attraktiver gestalten wird. Das Investitionsklima ist zumindest nach der im Stimmungsbarometer veröffentlichten Einschätzung der Expertinnen und Experten deutlich getrübt.
Entwicklung des geförderten Mietwohnungsbestandes in Dortmund
Ein dauerhaft großer Anteil von öffentlich geförderten Mietwohnungen ist für den Dortmunder Wohnungsmarkt von großer Bedeutung, um die Bezahlbarkeit von Wohnraum für alle Bevölkerungsschichten sicherzustellen. In der aktuellen Prognose des Wohnungsmarktberichtes 2024 wird der ohnehin schon merklich geschrumpfte Anteil der öffentlich geförderten Mietwohnungen von 20.500 im Jahr 2024 um rd. 41 % bis auf 12.000 Wohnungen in 2033 weiter zurückgehen. Zukünftig müssten damit kontinuierlich rd. 950 öffentlich geförderte Wohnungen jährlich gebaut werden, nur um diesem erwarteten Rückgang entgegenzuwirken.
Diese Herausforderung erscheint aus heutiger Sicht selbst durch die Anhebung der bisherigen Quote für den öffentlich geförderten Mietwohnungsneubau beim Verkauf von städtischen Grundstücken von 25 % auf 30 % aufgrund der im Kapitel „Wohnungsneubau“ beschriebenen verschlechterten Rahmenbedingungen unerreichbar. Zum jetzigen Zeitpunkt scheint der beschriebene Abwärtstrend mit einer sehr hohen Eintrittswahrscheinlichkeit realistisch und kaum aufhaltbar.
Prognose zur Ertragslage
In den kommenden Geschäftsjahren werden wir unsere Objekte weiterhin rentabel bewirtschaften und in unserem auf nachhaltige Bestandsbewirtschaftung ausgerichteten Geschäftsmodell deutliche Bewirtschaftungsüberschüsse erzielen.
In einem anhaltend positiven Geschäftsumfeld erwarten wir in unserer Mittelfristplanung für die Geschäftsjahre 2025 bis 2029 jährlich ein Ergebnis von mindestens 12.500 TEUR vor Steuern. Nachfolgende Grafi k zeigt die bisherige Ergebnisentwicklung und die zukünftige Ergebniserwartung unseres Unternehmens. Der Gewinnsprung zwischen den Geschäftsjahren 2024 und 2025 resultiert aus einer höheren Ergebniserwartung, die wir aus der Anwendung des neuen IDW-Standards bei der Bilanzierung für energetische Maßnahmen haben.
Die Planungsparameter für unser Kerngeschäft entsprechen unverändert unserer bisherigen Mittelfristplanung: Unseres Erachtens lassen sich am Dortmunder Wohnungsmarkt nachhaltige Mieterhöhungspotentiale von mindestens 1,5 % pro Jahr umsetzen, die sich aus Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete, aus Neuvermietungen sowie aus Erhöhungen nach wertverbessernden Maßnahmen ergeben. Unabhängig hiervon gehen wir derzeit davon aus, dass das derzeit sehr niedrige Leerstandsniveau auch mittelfristig unverändert bleiben wird.
Die Entwicklung eines klimaneutralen Wohnungsbestandes ist für die Wohnungswirtschaft und für unser Unternehmen eine der größten Herausforderungen der Zukunft. Unsere Planung beinhaltet folglich Ausgaben von mehr als 100.000 TEUR, um die klimaneutrale Entwicklung unserer Wohngebäude voranzutreiben. Zur Erhaltung der Zukunftsfähigkeit unseres Wohnungsbestandes haben wir zusätzlich in den kommenden Jahren Instandhaltungsaufwendungen von rd. 100.000 TEUR geplant, um unsere bestehende Gebäudesubstanz zu erhalten und sicherzustellen, dass es zu keiner Qualitätsverschlechterung unseres Bestandes kommt.
Prognose zu den Investitionen in unseren Bestand
Neben den beschriebenen bestandserhaltenden und klimaneutralen Maßnahmen planen wir in den nächsten Jahren Modernisierungen, um die Zukunftsfähigkeit unseres Wohnungsbestandes weiterhin sicherzustellen.
So sind bei rd. 20 % der gekündigten Wohnungen Einzelmodernisierungen – vor allem bei Beendigung langjähriger Mietverhältnisse – erforderlich, um diese Wohnungen wieder in einen marktfähigen Zustand zu versetzen. Einzelmodernisierungen sind ein fester Bestandteil unserer Investitionsstrategie, da sie die Werthaltigkeit unserer Immobilien erhöhen und durch höhere Mieten zu einer Verbesserung unserer Ertragslage führen.
Darüber hinaus sind weitere Investitionen in die Verbesserung unserer Bestandsobjekte vorgesehen. Diese Maßnahmen umfassen beispielsweise neben den klassischen Gebäudesanierungen auch den Ausbau von Dachgeschossen zur Wohnraumschaffung, den Abbau von Barrieren oder Verbesserungen der bestehenden Infrastruktur in den Quartieren. Für diese Projekte planen wir einschließlich der dargestellten Einzelmodernisierungen in den Folgejahren ein jährliches Investitionsvolumen von bis zu 11.000 TEUR zuzüglich Eigenleistungen.
Die Prüfung bestandserweiternder Investitionen (Neubau und Erwerb) erfolgt jeweils nach individueller Entscheidung, die wir auf der Grundlage von Marktuntersuchungen und Wirtschaftlichkeitsberechnungen treffen. Aufgrund der jeweils erforderlichen Einzelfallbetrachtung enthält unsere Investitionsplanung für die Geschäftsjahre 2025 bis 2029 keine durchgängigen Ansätze für Bestandserweiterungen.
Die Ausblicke zur Erreichung der Klimaneutralität und des Transformationspfades können im Fortschrittsbericht Nachhaltigkeit eingesehen werden.
Finanzierung
Die Finanzierungen aller im Geschäftsjahr 2025 vorgesehenen Investitionen sind sichergestellt. Darüber hinaus sind die Kapitalkosten mit dem bereits angestiegenen Marktniveau für unsere geplanten Investitionen für die nachfolgenden Geschäftsjahre vollständig in unserer Ertragsplanung enthalten. Zinsausläufe für Bestandsdarlehen sind durch Forward-Darlehen bis einschließlich 2027 nahezu vollständig gesichert.
Zusammenfassende Prognose für die Unternehmensentwicklung
Für die Herausforderungen der Zukunft sind wir gut aufgestellt. Dem Dortmunder Mietwohnungsmarkt stellen wir qualitativ hochwertige Wohnungen zu angemessenen Mietpreisen zur Verfügung, entwickeln uns als kompetenter Wohnungsdienstleister weiter und agieren wirtschaftlich am Markt.