III. Prognosebericht

Prognose zur Wohnungs­markt­entwicklung in Dortmund

Das im Wohnungsmarkt­bericht der Stadt Dortmund veröffentlichte Kommunale Stimmungs­barometer gibt seit vielen Jahren eine fundierte Einschätzung verschiedenster Wohnungs­markt­expert*innen zur zukünftigen Wohnungs­markt­entwicklung in Dortmund wieder. Die Einschätzung der Markt­entwicklung erfolgte Anfang des Jahres 2022 von 32 Fachleuten der Bau- und Wohnungs­wirtschaft für 2021 und die nachfolgenden drei Jahre.

Die Einschätzung der Expert*innen zeigt hierbei für die Zukunft ein sich verfestigendes Bild einer sich weiter anspannenden Wohnungs­markt­situation in Dortmund.

So bewerteten 33 % der Fachleute die Wohnungs­markt­lage in 2021 für das obere Preis­segment (mehr als 9,10 EUR/m² Nettokaltmiete) bereits als angespannt oder sehr angespannt. Der Anteil der Expert*innen, die für dieses Preis­segment in den nächsten drei Jahren weiterhin diese Anspannungs­tendenzen erwarten, erhöht sich sogar auf 45 %.

Im mittleren Preissegment (zwischen 6,90 EUR/m² und 9,10 EUR/m² Nettokaltmiete) zeichnet sich sogar eine noch deutlichere Meinungs­bildung ab: Die Anzahl der Fachleute, die einen angespannten oder sehr angespannten Wohnungs­markt in den nächsten drei Jahren erwarten, steigt von 77 % auf 90 % an.

Für das niedrige Preissegment (unter 6,90 EUR/m² Nettokaltmiete) und das öffentlich geförderte Segment hingegen gibt es eine nahezu einstimmige Einschätzung der Expert*innen, dass die Marktsituation bereits angespannt oder sehr angespannt ist und sich auch in den nächsten drei Jahren nicht verändern wird.

Es ist an dieser Stelle festzuhalten, dass die Auswirkungen des Ukraine­krieges nicht in diese Einschätzungen eingeflossen sind und die Auswirkungen dieses Krieges die Prognosen der Expert*innen sicherlich weiter verstärkt hätten.

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass für den Dortmunder Wohnungs­markt über alle Preis­segmente mit einer weiteren Zunahme der Anspannungs­tendenzen zu rechnen ist.

Bevölkerungs­entwicklung in Dortmund

Ein wesentlicher Einfluss­faktor auf die lang­fristige Wohnungsmarkt­entwicklung wird die zukünftige Bevölkerungs­entwicklung in Dortmund darstellen. Hierzu kann auf Basis der Bevölkerungs­voraus­berechnung der Stadt Dortmund aus November 2021 sowie einer weiteren Voraus­berechnung des Statistischen Landesamts „Information und Technik Nordrhein-Westfalen“ (IT.NRW) aus März 2022 eine solide Einschätzung für die Zukunft erfolgen.  

So geht die Stadt Dortmund in einem konservativen Voraus­berechnungs­szenario davon aus, dass die Dortmunder Haupt­bevölkerung von rd. 603.000 Einwohner*innen in 2020 lediglich um 3.000 Personen bis 2030 auf rd. 600.000 Einwohner*innen sinken wird. In der Prognose der Stadt Dortmund ist somit von einer nahezu stabilen Bevölkerungs­entwicklung bis 2030 auszugehen.

Diese Entwicklung wird auch vom Statistischen Landesamt „Information und Technik Nordrhein-Westfalen“ (IT.NRW) in einer Bevölkerungs­vorausberechnung bis 2050 für Dortmund bestätigt. Hiernach wird die Bevölkerung – bezogen auf das Basisjahr 2021 – bis zum Jahr 2050 lediglich um rd. 3.600 Personen bzw. 0,6 % zurückgehen. Hervorzuheben ist in diesem Zusammenhang, dass in Nordrhein-Westfalen ein Bevölkerungs­rückgang von 1,7 % und für das Ruhrgebiet sogar ein Bevölkerungsrückgang von 3,6 % prognostiziert wird. Für Dortmund wird damit eine deutlich positivere Bevölkerungs­entwicklung als für das Land NRW oder die Region „Ruhrgebiet“ erwartet.

Besonders hervorzuheben ist in diesem Zusammenhang, dass aber gegen den Trend mit 34,1 % ein deutlicher Zuwachs für die Altersgruppe der über 80-Jährigen erwartet wird. In der künftigen Ausrichtung von Wohnungs­unternehmen werden deshalb die Themen „Altersgerechtes Wohnen“ und „Abbau von Barrieren“ ein noch stärkeres Gewicht einnehmen.

Andere Einfluss­faktoren am Dortmunder Wohnungs­markt

Es gibt eine Vielzahl von weiteren Einfluss­faktoren, die die zukünftige Entwicklung der Nachfrage­situation am Dortmunder Wohnungs­markt bestimmen können. Dieses hat der Ukraine-Krieg und die damit verbundene kurzfristige Veränderung der Nachfrage­situation eindringlich aufgezeigt. Neben der demografischen Entwicklung werden beispielsweise auch die Entwicklung der Arbeitsmarkt­situation, die Unter­bringung von Asyl­suchenden oder die studentische Nachfrage aufgrund des attraktiven Universitäts­standortes Dortmund weitere maßgebliche Einflussfaktoren sein.

Wie sich diese Indikatoren aber in Zukunft tatsächlich entwickeln werden, ist von einer Vielzahl gesell­schaftlicher, politischer und ökonomischer Faktoren abhängig, die sich für einen längeren Zeitraum natur­gemäß nur schwer vorhersehen lassen.

Für die jeweiligen Indikatoren liegen derzeit weder lang­fristige Prognosen zur weiteren Entwicklung noch zum erwarteten Einfluss auf den Dortmunder Wohnungs­markt vor. Es ist jedoch kurz- und mittel­fristig nicht davon auszugehen, dass eine maß­gebliche Veränderung dieser Faktoren eintritt, die zu einem nachhaltigen Wandel der derzeitigen Nachfrage­situation führen wird.

Wohnungsneubau in Dortmund

Die Stadt Dortmund hat eine jährliche Ziel­größe von 2.000 Einheiten für den Wohnungs­neubau definiert, um sowohl die steigende Wohnungs­nachfrage als auch Nachhol­effekte bedienen zu können.

Ist im Jahr 2021 die Zahl der Baufertig­stellungen in Dortmund mit 1.664 Wohnungen bereits im Vorjahres­vergleich um 3,5 % zurückgegangen, wird von Expertenseite mit einem dramatischen Einbruch des Wohnungs­neubaus in der Zukunft gerechnet. Der Präsident des Bundes­verbandes deutscher Wohnungs- und Immobilien­unternehmen, Axel Gedaschko, geht aktuell davon aus, dass aufgrund der verschlechterten Rahmen­bedingungen nur noch die angefangenen Neubauprojekte beendet werden und dann ein Einbruch um bis zu 70 % erfolgen wird.

Es ist also davon auszugehen, dass die bisherigen – auch durch die Aktivitäten der Stadt Dortmund geschaffenen – guten Investitions­voraussetzungen durch eine rasante Verschlechterung der nicht beeinflussbaren Rahmen­bedingungen wie Material­knappheit, Lieferketten­probleme, Material­kosten­steigerungen und ein extremer Zins­anstieg auch in Dortmund zu einem deutlichen Einbruch des Wohnungs­eubaus führen werden.

Entwicklung des geförderten Mietwohnungsbestandes in Dortmund

Ein dauerhaft großer Anteil von öffentlich geförderten Miet­wohnungen wäre für den Dortmunder Wohnungs­markt eine wichtige Voraussetzung, um die Bezahl­barkeit von Wohnraum für alle Bevölkerungs­schichten sicherzustellen. Allerdings wird erwartet, dass der ohnehin merklich geschrumpfte Anteil der öffentlich geförderten Miet­wohnungen von rd. 21.400 im Jahr 2022 um rd. 39 % auf 13.000 Wohnungen in 2031 weiter zurückgehen wird.

Es müssten demnach zukünftig kontinuierlich 900 öffentlich geförderte Wohnungen jährlich gebaut werden, um diesem erwarteten Rückgang entgegenzuwirken. Diese Heraus­forderung erscheint aus heutiger Sicht aufgrund der im Kapitel „Wohnungs­neubau in Dortmund“ beschriebenen verschlechterten Rahmen­bedingungen unerreichbar. Ebenso erscheint es derzeit unrealistisch, dass selbst eine erwartete erhebliche Verbesserung der Wohnraum­förderung in 2023 diesen Abwärtstrend aufhalten kann.

Prognose zur Ertragslage

In den kommenden Geschäfts­jahren werden wir unsere Objekte weiterhin rentabel bewirt­schaften und deutliche Bewirt­schaftungs­überschüsse erzielen.

Allerdings steht DOGEWO21 – wie die gesamte Wohnungs­wirtschaft – vor der großen Heraus­­forderung, dass für die Umsetzung der erforderlichen Maß­nahmen zur Entwicklung eines klima­neutralen Gebäude­bestandes ein erheblicher Mittel­einsatz notwendig sein wird, der die zukünftige Ertrags­lage nachhaltig belasten wird.

In einer Szenariorechnung bis zum Geschäfts­jahr 2045, die eine Anpassung der bereitzu­stellenden Mittel zur Erreichung der Klima­ziele aus heutiger Sicht vollständig berück­sichtigen würde, wäre bereits in der Mittelfrist­planung eine erhebliche Ergebnis­belastung ablesbar: In diesem Szenario steigen unsere Ergebnisse vor laufenden Ertrag­steuern nur noch marginal, für das Geschäfts­jahr 2023 auf 9.750 TEUR und für das Geschäfts­jahr 2024 auf 10.000 TEUR, und sinken dann bereits bis zum Geschäftsjahr 2027 auf 8.200 TEUR ab. Derzeit arbeiten wir bereits an einer Weiter­entwicklung unserer Wirtschafts­planung, um durch geeignete Maßnahmen die Ergebnis­belastung in den zukünftigen Jahren zu reduzieren.

Die Planungsparameter für unser Kern­geschäft entsprechen unverändert unserer bisherigen Mittel­frist­planung: So lassen sich unseres Erachtens nach am Dortmunder Wohnungs­markt unverändert nachhaltige Miet­erhöhungs­potenziale von mindestens 1,0 % pro Jahr umsetzen. Das Erhöhungs­potential resultiert aus Neu­vermietungen, Miet­erhöhungen nach wert­verbessernden Maßnahmen (Einzel- und Groß­modernisierungen) sowie Miet­erhöhungen aufgrund von Anpassungen an den Dortmunder Mietspiegel. Unabhängig hiervon gehen wir derzeit davon aus, dass das derzeit sehr niedrige Leerstands­niveau auch mittelfristig unverändert bleiben wird.

Zur Erhaltung der Marktfähigkeit unseres Wohnungs­bestandes sind auch in den kommenden Jahren Instand­haltungs­ausgaben auf einem unverändert hohen Niveau geplant. Aufgrund des Bau­alters unserer Objekte besteht nach wie vor die Not­wendigkeit eines aktiven Instand­haltungs­managements zum Erhalt der Gebäude­substanz. Wir werden auch für die Zukunft sicherstellen, dass es zu keiner Qualitäts­verschlechterung unseres Bestandes kommt.

Die Entwicklung der Betriebs- und Heiz­kosten hingegen bleibt wegen der Umlage­fähigkeit dieser Aufwendungen auf die Mieter*innen für die Entwicklung der Jahres­ergebnisse unseres Unternehmens ohne Auswirkungen.

Darüber hinaus halten wir unverändert einen Personal­bestand von 129,5 Mitarbeiter*innen in unserem Kunden­center sowie in den Service­büros und Wohn­anlagen auch in Zukunft für erforderlich, um eine kunden- und qualitäts­orientierte Betreuung unseres Wohnungs­bestandes zu gewährleisten. Unsere Planungs­parameter umfassen branchen­typische Tarif­erhöhungen bzw. Kosten­steigerungen bei den Sozialabgaben.

Prognose zu den Investitionen in unseren Bestand

Einzelmoderni­sierungen

Bei rund 20 % unserer gekündigten Wohnungen sind Einzel­modernisierungen zur Wieder­herstellung eines markt­fähigen Zustands erforderlich, vor allem bei Beendigung lang­jähriger Mietverhältnisse. Einzel­modernisierungen sind ein fester Bestandteil unserer Investitions­strategie, da sie die Wert­haltigkeit unserer Immobilien erhöhen und durch höhere Mieten zu einer Verbesserung unserer Ertragslage führen. Für diese Investitionen planen wir jährlich rund 5.500 TEUR zzgl. aktivierter Eigenleistungen.

Klimaneutraler Wohnungs­bestand

Die Entwicklung eines klimaneutralen Wohnungs­bestandes ist ebenfalls ein wesentlicher Bestandteil unserer Investitions­strategie. Eine entsprechende Maßnahmen­umsetzung hat bereits begonnen und wird in den Folge­jahren unter verschiedensten Aspekten wie z. B. der Bewertung von Markt­kapazitäten, erwarteter Baupreis­entwicklungen, der Entwicklung technischer Innovationen oder der Möglichkeit der Inanspruchnahme von Förder- und Zuschuss­möglichkeiten weiter fortgeführt. Für diese Investitionen planen wir für das Geschäftsjahr 2023 Investitionen von 6.500 TEUR zzgl. aktivierter Eigen­leistungen, die wir in Abhängigkeit der genannten Aspekte in den Folgejahren maßgeblich steigern werden.

Großmoderni­sierungen/Quartiers­entwicklungen

Um die Zukunftsfähigkeit unseres Wohnungs­­bestandes weiterhin sicherzustellen, werden auch in den kommenden Jahren Modernisierungs­maßnahmen notwendig sein. Entsprechende Maßnahmen umfassen beispielsweise den Abbau von Barrieren, Verbesserungen der bestehenden Infrastruktur in den Quartieren, aber auch Einzel­maßnahmen wir Balkon­anbauten oder Dach­geschoss­ausbauten. Für diese Maßnahmen planen wir ein jährliches Investitions­volumen von bis zu 4.500 TEUR zzgl. aktivierter Eigenleistungen.

Geschoss­wohnungsbau

Investitionen in den Geschoss­wohnungsbau setzen die Verfügbarkeit entsprechender Baugrundstücke voraus. DOGEWO21 hat alle eigenen verfügbaren Grundstücks­flächen bebaut und ist hinsichtlich der Bereitstellung von Grundstücks­flächen an der Deggingstraße (Dortmund-Mitte) für den Geschoss­wohnungs­neubau in Abstimmung mit DSW21 als Grundstücks­eigentümer und Gesellschafter.

Aufgrund der bereits erörterten schwierigen Rahmen­bedingungen für Neubauten unterliegen die Veränderungen der für einen Neubau entscheidenden Parameter einem ständigen Monitoring-Prozess. Aktuell lassen die von DOGEWO21 untersuchten Neubau­projekte unter den derzeitigen Rahmen­bedingungen keine wirtschaftliche Umsetzung zu, sodass unsere Investitions­planung keine Ansätze für den Geschoss­wohnungsbau enthält.

Bestands­erwerbe

Der in 2022 erfolgte Preisrückgang am Immobilien­markt wird sich nach Experten­einschätzung auch in 2023 fortsetzen. Fraglich erscheint allerdings, wie weit die Preise in Dortmund fallen werden, da die Immobilien­preise im bundesweiten Vergleich sehr günstig sind. Der Erwerb zusätzlicher Immobilien erfolgt deshalb nur im Rahmen von Einzelfall­entscheidungen, die wir auf der Grundlage von Markt­untersuchungen und Wirtschaftlichkeits­berechnungen treffen. Unsere Investitions­planung für die Geschäfts­jahre von 2023 bis 2027 enthält demzufolge keine Ansätze für Bestandserwerbe.

Finanzierung

Die Finanzierungen aller im Geschäfts­jahr 2023 vorgesehenen Investitionen sind sichergestellt. Darüber hinaus sind die Kapital­kosten mit dem bereits angestiegenen Markt­niveau für unsere geplanten Investitionen für die Geschäfts­jahre 2023 bis 2027 vollständig in unserer Ertrags­planung enthalten. Zinsausläufe für Bestands­darlehen sind durch Forward-Darlehen nahezu vollständig bis einschließlich 2027 gesichert.

Zusammen­fassende Prognose für die Unternehmens­entwicklung

Für die Herausforderungen der Zukunft sind wir gut aufgestellt. Dem Dortmunder Miet­wohnungs­markt stellen wir qualitativ hochwertige Wohnungen zu angemessenen Miet­preisen zur Verfügung, entwickeln uns als kompetenter Wohnungs­dienst­leister weiter und agieren wirtschaftlich am Markt.