­4. Leistungsindikatoren

Neben dem Jahresergebnis vor Ertragsteuern zählen die Entwicklung der Sollmieten und Leerstände sowie die Instandhaltungs- und Investitionstätigkeit zu den wichtigsten Leistungsindikatoren bei DOGEWO21.

Sollmieten

Die Durchschnittsmiete unseres Wohnungsbestandes stieg im Geschäftsjahr 2024 um rd. 1,9 % auf 6,36 EUR/m² zum Stichtag 31. Dezember 2024.

Die Bestandsmieten unseres Portfolios liegen mit rd. 90 % im niedrigen Preissegment, einschließlich aller öffentlich geförderten Wohnungen, entsprechend den Kategorien des Dortmunder Wohnungsmarktberichts von 2024:

Im Geschäftsjahr 2024 betrugen unsere Sollmieten 83.110 TEUR (Vorjahr: 80.454 TEUR). Die Umsatzerlöse aus Bewirtschaftungstätigkeit von 118.381 TEUR beinhalten als wesentliche Bestandteile zusätzlich Umlagen aus Betriebs- und Heizkosten von 36.334 TEUR, Erlösminderungen aus Sollmieten und übrige Erlöse. Für das Geschäftsjahr 2025 erwarten wir Sollmieten in Höhe von 84.900 TEUR (Vorjahr: 82.800 TEUR).

Die Mietveränderungen zwischen den Geschäftsjahren 2023 und 2024 ergaben sich aus folgenden
Gründen:

Im Geschäftsjahr 2024 wurden 3.762 Mietanpassungen (Vorjahr: 8.936) an die ortsübliche Vergleichsmiete im Durchschnitt von monatlich 14,21 EUR je Erhöhung durchgeführt (Vorjahr: 20,83 EUR). Die Zustimmungsquote lag mit rd. 97 % zum Stichtag 31. Dezember 2024 auf
Vorjahresniveau.

Auch durch Wiedervermietungen konnten höhere Sollmieten generiert werden. Die durchschnittliche Neuvermietungsmiete betrug 7,20 EUR/m² (Vorjahr: 7,05 EUR/m²) bei 1.132 Neuvermietungen.

Leerstand

Im Geschäftsjahr 2024 ist unsere Leerstandsquote stabil geblieben und weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau. Die Planung der Leerstandszahlen erfolgt anhand eines statistischen Verfahrens und wird ohne Rundungen übernommen. Eine detaillierte Darstellung der Leerstandsentwicklung unseres Wohnungsbestandes zeigt die folgende Übersicht:

Im Vergleich zur volatilen stichtagsbezogenen Leerstandsbetrachtung stellen die kumulierten Leerstände über den Jahresverlauf hinweg die Grundlage der leerstandsbedingten Erlösminderungen dar. Im Geschäftsjahr 2024 verzeichneten wir bei den monatlich kumulierten Leerständen einen leichten Anstieg auf 2.292 Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr (2.274 Wohnungen). Dennoch lagen die Leerstände deutlich unterhalb der ursprünglich geplanten Zahl von 2.493 Wohnungen. Auch in diesem Jahr können wir auf eine erfolgreiche Vermietungstätigkeit zurückblicken.

Die leerstandsbedingten Erlösminderungen erhöhten sich gegenüber 2023 von 1.507 TEUR auf 1.546 TEUR (Plan: 1.650 TEUR). Für das Geschäftsjahr 2025 werden Erlösminderungen in Höhe von 1.900 TEUR geplant.

Im Geschäftsjahr 2024 standen 1.121 Auszügen insgesamt 1.132 Wiedervermietungen gegenüber. Die Fluktuation sank mit 6,83 % unter das Vorjahresniveau von 7,26 %. 102 Mieterwechsel fanden innerhalb unseres Bestandes statt.

Bestandserhaltung und -verbesserung

Die nachhaltige Optimierung und Verbesserung der Gebäudesubstanz bildet einen wesentlichen Bestandteil unserer Bewirtschaftungsstrategie. Durch die Bereitstellung eines Instandhaltungs- und Modernisierungsbudgets gewährleisten wir, dass unsere Objekte marktfähig bleiben und langfristig zukunftssicher weiterentwickelt werden. Im Rahmen des Portfoliomanagements wird zudem sichergestellt, dass die Projekte mit höchstmöglicher Wirtschaftlichkeit durchgeführt werden.

Die dringende Notwendigkeit bestandsverbessernder Maßnahmen wird durch das hohe Baualter unserer Bestandsgebäude besonders deutlich: 74 % unserer Objekte sind 60 Jahre oder älter.

Die folgende Grafik zeigt das Investitionsvolumen, mit dem wir unsere Objekte in den vergangenen zehn Jahren durch Instandhaltungs- und Modernisierungsprojekte zielgerichtet stets weiterentwickelt haben:

Im Geschäftsjahr 2024 investierten wir rd. 47.000 TEUR in die Bestandserhaltung und -verbesserung. Das entspricht rd. 44 EUR/m² Wohn-/Nutzfläche. Dadurch leisteten wir einen bedeutenden Beitrag zur langfristigen Sicherung der Zukunftsfähigkeit unserer Wohngebäude.

Bestandserhaltung

In die Bestandserhaltung sind im Geschäftsjahr 2024 Mittel in Höhe von 29.098 TEUR geflossen. Dieser Wert enthält Eigenleistungen in Höhe von 4.039 TEUR (Vorjahr 4.205 TEUR).

Die Notwendigkeit, verstärkt die Gebäudeenergieeffizienz zu steigern, macht sich in der Ausweitung der CO₂-Maßnahmen in Höhe von 8.931 TEUR (Vorjahr 7.058 TEUR) bemerkbar. Insgesamt haben wir 38 Einzelmaßnahmen durchgeführt. Im Geschäftsjahr 2025 werden wir unsere Aktivitäten ausweiten. Durch die Anwendung des neuen IDW-Standards bei der Bilanzierung für energetische Maßnahmen werden Maßnahmen, die vormals im Aufwand dargestellt wurden, nun zu aktivierungspflichtigen Investitionen. Daher liegt der Plan-Wert hier unter dem des aktuellen Geschäftsjahres. Wir nutzen vor allem die Fördermöglichkeiten des Bundes (BEG). Die Bundeszuschüsse in Höhe von 821 TEUR belaufen sich nahezu auf Vorjahresniveau (824 TEUR).

Die Entwicklung in den Bereichen der Reparaturen und der Marktfähigkeit Wohnungen vollzieht sich in den üblichen Schwankungen und der allgemeinen Preissteigerung. Die Reduzierung der Mittel für Großinstandhaltungen trägt dem guten Zustand unseres Immobilienportfolios Rechnung und dem Ergebnis der Ausweitung unserer Aktivitäten zur Gebäudeenergieeffizienzsteigerung. In 2024 haben wir 62 Maßnahmen mit jeweils mehr als 10 TEUR in der Großinstandhaltung durchgeführt.

Im Geschäftsjahr 2024 konzentrierten sich unsere Großinstandhaltungsmaßnahmen auf die Quartiere Dorstfeld, Aplerbeck, die östliche Innenstadt und Eving.

Bestandsverbesserung

In bestandsverbessernde Maßnahmen investierten wir im Geschäftsjahr 2024 insgesamt 16.932 TEUR.

Die Planabweichungen resultieren größtenteils aus veränderten Bauabläufen und vorgenommenen Umplanungen.

Mit unserem umfangreichen Investitionsprogramm steigern wir den Wohnwert sowie den Wohlfühlfaktor in den von uns betreuten Wohnvierteln und tragen so zur langfristigen Zufriedenheit unserer Mieterschaft bei.

Bei 196 Wohnungen waren Einzelmodernisierungen erforderlich, um diese – insbesondere bei Beendigung langjähriger Mietverhältnisse – wieder in einen marktgerechten Zustand zu versetzen.

Neubau/Wohnraumbeschaffung

Im Geschäftsjahr 2024 haben wir erfolgreich die Dachgeschossaufstockung in Hörde abgeschlossen. Die Umsetzung des geplanten Neubauprojektes Am Sattel in Huckarde sowie der geplanten Dachgeschossaufstockung in Aplerbeck wird aufgrund verzögerter Fördermittelzusagen auf das kommende Jahr verschoben.

Die Gesamtentwicklung des Anlagevermögens kann der Übersicht unter Punkt 3 c) entnommen werden. Für das Geschäftsjahr 2025 sind Investitionen in die Bestandsverbesserung und -erweiterung einschließlich Eigenleistungen in Höhe von 23.500 TEUR geplant.

Erwerbe

DOGEWO21 hat im Geschäftsjahr 2024 die unter Punkt 3 b) vorgenannten Grundstückserwerbe getätigt. Zum 31. Dezember 2023 erwarben wir ein Mehrfamilienhaus in Sölde mit 18 Wohneinheiten, einer Gewerbeeinheit und acht Garagen, dessen Bestandsveränderung ab dem 1. Januar
2024 wirksam wurde.