1. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen
DEUTSCHLAND1
Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) ist im Jahr 2024 nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes um 0,2 % gegenüber dem Vorjahr gesunken. Die Wirtschaftsleistung sank damit im zweiten Jahr in Folge leicht. Das BIP lag im Jahr 2024 nur noch 0,3 %
höher als vor der Corona-Pandemie im Jahr 2019.
Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung ist somit seit Längerem ins Stocken gekommen. Neben der ausgeprägten konjunkturellen Schwäche lastet der strukturelle Wandel auf der deutschen Wirtschaft. Von der Industrie sind keine größeren Impulse zu erwarten und die Unternehmen
werden weiterhin nur wenig investieren. Auch vom Außenhandel dürften keine Impulse kommen. Angesichts der bevorstehenden Amtseinführung von US-Präsident Trump besteht das Risiko, dass es künftig sogar noch deutlich schlechter läuft, sollte es international vermehrt zu Zöllen und weiteren Handelsbeschränkungen kommen.
Die Inflationsrate in Deutschland – gemessen als Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI) zum Vorjahresmonat – ist im Laufe des Jahres 2024 deutlich zurückgegangen und erreichte im Dezember eine Rate von 2,2 %. Damit erreicht sie knapp das Geldwertstabilitätsziel der Europäischen Zentralbank. Im Jahresmittel 2023 hatten sich die Verbraucherpreise in Deutschland noch um 5,9 % erhöht.
Der Arbeitsmarkt wird durch die anhaltende Stagnation der deutschen Wirtschaft zunehmend beeinträchtigt. Gemessen an der schwachen Konjunktur hält sich die Beschäftigung vergleichsweise gut, scheint aber im Jahresverlauf einen vorläufigen Höchststand überschritten zu
haben. Im Zuge des Aufholprozesses nach der Pandemie war die Erwerbstätigkeit seit 2022 wieder kontinuierlich gewachsen. Dennoch war der Zuwachs in 2024 zu gering, um einen Anstieg von Arbeitslosigkeit und Unterbeschäftigung zu verhindern.
Wohnungsmarkt in Dortmund
Die Stadt Dortmund verzeichnete im Jahr 2024 erneut einen leichten Bevölkerungszuwachs. Zum Stichtag 31. Dezember 2024 lebten 614.495 Personen in Dortmund und damit 2.430 Einwohner mehr als im Vorjahr. 2
Für die folgenden Ausführungen werden die statistischen Daten für 2023 und die Vorjahresdaten 2022 bzw. 2021 aus dem aktuellen Dortmunder Wohnungsmarktbericht 2024 herangezogen.
Im Zuge des anhaltenden Bevölkerungswachstums hat sich auch die Anzahl der Haushalte in Dortmund weiter erhöht. Zum Stichtag 31. Dezember 2023 wurden insgesamt 320.585 Privathaushalte gezählt, was einem Anstieg von 1.044 Haushalten gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die durchschnittliche Haushaltsgröße blieb unverändert bei 1,9 Personen.
Die Haushaltsstruktur wird weiterhin von Ein- und Zweipersonenhaushalten dominiert, die etwa drei Viertel aller Privathaushalte ausmachen. Im Jahr 2023 lebten in Dortmund 159.710 Einpersonenhaushalte – ein Zuwachs von 857 Haushalten im Vergleich zum Vorjahr. Der Anstieg
der Haushaltszahlen ist somit überwiegend auf diese Gruppe zurückzuführen.
Trotz ihres geringeren Anteils an der Gesamtzahl der Haushalte ist auch die Entwicklung der Mehrpersonenhaushalte für den Dortmunder Wohnungsmarkt von Bedeutung. In den letzten fünf Jahren wuchs die Anzahl der Haushalte mit fünf oder mehr Personen um 720. Dies hat eine
erhöhte Nachfrage nach größeren und familiengerechten Wohnungen zur Folge.
Vor dem Hintergrund dieser Entwicklung wird angestrebt, vermehrt großzügigen Wohnraum zu schaffen, um den spezifischen Anforderungen dieser Zielgruppen gerecht zu werden und die Wohnraumsituation in Dortmund nachhaltig zu verbessern.
Zum Stichtag 31. Dezember 2023 lag die mittels der Stromzählermethode ermittelte strukturelle Leerstandsquote in Dortmund bei etwa 1,9 %, was rd. 6.100 Wohnungen entspricht, die länger als sechs Monate unbewohnt waren. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies einen leichten
Anstieg um etwa 480 Wohnungen. Diese Veränderung sollte jedoch nicht vorschnell als Trendwende interpretiert werden, da Schwankungen in der Leerstandsquote üblich sind. Vielmehr ist die längerfristige Entwicklungslinie entscheidend für die Bewertung der Wohnungsmarktsituation.
Die nach wie vor niedrige strukturelle Leerstandsquote verdeutlicht die anhaltende Anspannung auf dem Dortmunder Wohnungsmarkt. Die daraus resultierende Wohnungsknappheit unterstreicht die Notwendigkeit eines dynamischen Wohnungsneubaus. Gleichzeitig gewinnt die
Reaktivierung leer stehender Wohnungen an Bedeutung, insbesondere im Hinblick auf die Reduzierung des Siedlungsflächenverbrauchs.
Die Mietpreise für Bestandswohnungen (Wiedervermietungen) sind auch im Jahr 2023 weiter auf einem hohen Niveau gestiegen. Der Median der Angebotsmieten erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahr um 4,0 % auf 8,59 EUR/m² nettokalt. Seit 2018 wurde ein kumulativer Anstieg von
etwa 23 % verzeichnet, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von 4,2 % entspricht.
Im bundesweiten Vergleich (10,55 EUR/m² nettokalt) bleibt das Niveau der Dortmunder Angebotsmieten für Erst- und Wiedervermietungen trotz der dynamischen Entwicklung der letzten Jahre weiterhin leicht unterdurchschnittlich. Innerhalb des Ruhrgebiets zeigt Dortmund jedoch das höchste Mietpreisniveau im Vergleich zu Städten wie Bochum, Essen und Mülheim an der Ruhr.
Mit Blick auf die kalten Nebenkosten zeigte sich in Dortmund ebenfalls eine hohe und steigende Dynamik mit einer Kostensteigerung von durchschnittlich 8,2 %.
Dortmund verfügt weiterhin über ausreichende und vielfältige Wohnbaulandpotenziale im gesamten Stadtgebiet, um den Wohnungsneubaubedarf der nächsten Jahre zu decken. Ende 2023 standen rund 184 Hektar Wohnbaufläche in rechtsverbindlichen und in Aufstellung befindlichen Bebauungsplänen zur Verfügung. Dort können zukünftig rd. 9.000 Wohnungen entstehen: Rd. 7.000 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und 2.000 Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern.
Demografie
Die demografische Entwicklung in Dortmund wird maßgeblich durch Zuwanderung und die steigende Lebenserwartung beeinflusst. In den vergangenen zehn Jahren ist die Zahl der Kinder und Jugendlichen gestiegen.
Während sich die Zahl der 65- bis 79-Jährigen im Vergleich zu 2013 leicht verringert hat, verzeichnet die Altersgruppe der über 80-Jährigen einen deutlichen Zuwachs. In den vergangenen zehn Jahren ist diese Gruppe um etwa 8.000 Personen angewachsen, was auf die Veränderungen
in der Altersstruktur und die steigende Lebenserwartung hinweist.3
Beschäftigung
Im Dezember 2024 verzeichnete Dortmund eine Arbeitslosenzahl von 38.223 Personen. Darunter waren 8.252 Personen bei der Arbeitsagentur und 29.971 Menschen beim Jobcenter Dortmund registriert. Gegenüber dem Vorjahr liegt die Zahl um 2,5 % höher (+ 922 Personen).4
Die Arbeitslosenquote für alle gemeldeten Arbeitslosen bei Agentur und Jobcenter ist leicht auf 11,6 % angestiegen, verglichen mit 11,5 % im Dezember 2023.
1 GdW Information 172 „Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland 2024/2025“
2 Tims (06.01.2025), “Einwohnerzahl ist gestiegen: Stadt beziffert Wachstum“, Ruhrnachrichten,
e-zeitung.ruhrnachrichten.de/titles/ruhrnachrichten/11173/publications/49331/pages/8
3 Wohnungsmarktbericht, Stadt Dortmund 2024
4 Bundesagentur für Arbeit, Dortmunder Arbeitsmarkt im Dezember 2024, Eckwerteübersicht für den Agenturbezirk Dortmund