IV. Chancen- und Risikobericht

Für den nachhaltigen wirtschaftlichen Erfolg von DOGEWO21 und das Erreichen unserer strategischen Unternehmensziele ist ein erfolgreiches Management bestehender und neu auftretender Risiken entscheidend. Mögliche Marktchancen und darin liegende Erfolgspotenziale gilt es zu erkennen und auszuschöpfen.

Der Begriff „Risiko“ steht in unserem Unternehmen für negative Abweichungen von erwarteten bzw. geplanten Ergebnissen. Positive  Abweichungen hingegen werden als „Chancen“ beschrieben.

Die unternehmensspezifischen Chancen und Risiken stellen sich wie folgt dar:

Bewertung des Dortmunder Wohnungsmarktes

Die Entwicklungen auf dem Dortmunder Wohnungsmarkt spielen eine zentrale Rolle für die Geschäftstätigkeit von DOGEWO21, da sie unmittelbaren Einfluss auf unser Kerngeschäft nehmen.

Der Dortmunder Wohnungsmarkt ist angespannt. Die Leerstandsquote befindet sich auf einem historisch niedrigen Niveau. In allen Segmenten ist gleichermaßen eine hohe Nachfrage zu verzeichnen. Eine Entspannung ist nicht absehbar. Durch eine Verschlechterung der finanziellen
Rahmenbedingungen wird es zu keiner nennenswerten Ausweitung des Wohnraumangebots kommen. Schon jetzt zeichnet sich ein spürbarer Rückgang an Baugenehmigungen ab. Weiterhin wird bis auf Weiteres die Wohnraumnachfrage hoch bleiben. Die Unterbringung von hilfsbedürftigen Menschen aus Kriegsgebieten, wie z. B. der Ukraine, wird eine große Herausforderung bleiben.

Als Konsequenz rechnen wir weiterhin mit kontinuierlich steigenden Wohnraummieten. Bereits der seit 1. Januar 2023 aufgestellte neue Mietspiegel zeigt deutliche Erhöhungspotenziale auf.

In der aktuellen Entwicklung des Wohnungsmarktes sehen wir weitere Chancen.

Neben gestiegenen Mieten belasteten vor allem auch gestiegene Energie- und allgemeine Lebenshaltungskosten zu Beginn des Jahres unsere Mieter. Um hohe Nachforderungen zu vermeiden, haben wir schon in 2022 beginnend die Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen angepasst. Trotz dieser Maßnahme kam es im Rahmen der Heizkostenabrechnung für das Jahr 2022 teilweise zu Nachzahlungen.

Wir sehen die zunehmende finanzielle Belastung unserer Mieterschaft als ein wachsendes Risiko an. Wir beobachten daher die Situation intensiv, um bei einer zunehmenden Verschlechterung der Zahlungsfähigkeit geeignete Maßnahmen, wie z. B. das Anbieten von Ratenzahlungen, zu ergreifen.

DOGEWO21 ist in Dortmund sehr bekannt und genießt einen hervorragenden Ruf. Dies zeigt sich nicht nur in regelmäßig durchgeführten Zufriedenheitsbefragungen, sondern auch darin, dass über 45 % der Neumieter und Neumieterinnen anlässlich persönlicher Empfehlungen zu
uns finden. Unsere Mieter und Mieterinnen bleiben gerne langfristig bei uns wohnen, im Durchschnitt über zwölf Jahre.

Um den zukünftigen Herausforderungen auf dem Wohnungsmarkt erfolgreich zu begegnen, setzen wir verstärkt auf innovative Ansätze zur Kundengewinnung und -bindung. Durch gezielte Social Media-Aktivitäten erreichen wir potenzielle Kunden und Kundinnen, insbesondere junge
Menschen, präzise und steigern gleichzeitig die Sichtbarkeit unseres Unternehmens in digitalen Kanälen. Dieser Geschäftsbericht wird bereits zum zweiten Mal digital veröffentlicht, um den modernen Kommunikationsbedürfnissen unserer Zielgruppen gerecht zu werden.

Unser Mieterportal und die Mieter-App stellen einen weiteren Schwerpunkt unserer Serviceorientierung dar. Diese Plattformen bieten unseren Mietern einen Rund-um-die-Uhr-Service, der es ermöglicht, Reparaturen zu melden und Einsicht in ihre Mietverhältnis-Dokumente zu nehmen – zu jeder Tages- oder Nachtzeit und von jedem Ort aus. Diese digitale Infrastruktur reduziert nicht nur den Papierverbrauch, sondern bietet auch einen nachhaltigen Mehrwert für unsere Mieter und Mieterinnen.

Zusätzlich haben wir unsere Kommunikationsstrategie um den eigenen Podcast „Miet & Greet“ erweitert. Dieser ermöglicht es, die Vielfalt der Wohnungswirtschaft aus unserer Perspektive darzustellen. Durch den konsequenten Ausbau dieser digitalen Kommunikationswege stärken
wir die Kundenbindung und nutzen die Chancen der modernen Interaktion, ohne die klassischen Kommunikationswege zu vernachlässigen.

Ein zentraler Bestandteil unserer Strategie sind die Nachbarschaftsagenturen in den Quartieren. Sie ermöglichen es uns, aktiv auf die Entwicklung von Nachbarschaften Einfluss zu nehmen, maßgeschneiderte Dienstleistungen anzubieten und wertvolle Rückmeldungen zu erhalten. Der Aufbau und die Pflege stabiler Nachbarschaften stehen dabei im Fokus. Durch unseren Partnerpool bieten wir eine Vielzahl von Dienstleistungen an, die das Gemeinschaftsgefühl stärken. Uns sind der Aufbau und der Erhalt einer stabilen Nachbarschaft wichtig.

Bewertung des Immobilien­portfolios

Die Zukunftsfähigkeit unseres Immobilienportfolios ist uns wichtig. Daher bewerten wir diese imRahmen des Portfoliomanagementsystems anhand von geeigneten Kriterien. Der energetische Zustand, die Energieverbräuche und der CO2-Fußabdruck gewinnen in der Portfoliobewertung zunehmend an Bedeutung. Dieser Entwicklung haben wir durch geeignete Anpassungen am Bewertungsmodell Rechnung getragen. Bewertungsobjekt ist das Quartier, definiert als Ansammlung von weitestgehend homogenen Gebäuden innerhalb eines räumlich zusammenhängenden Gebietes. Neben Makro- und Mikrostandortdaten, die eine differenzierte Bewertung von Ortslagen ermöglichen, fließen qualitative Objektdaten in die Portfoliobewertung ein.

Die Portfoliobewertung ist ein fortlaufender Monitoring-Prozess, dessen Ergebnisse in Entscheidungen zu Modernisierungs- und  Instandhaltungsmaßnahmen sowie Quartiersentwicklungsprogrammen einfließen.

Auf dem Weg zu einem klimaneutralen Gebäudebestand ist die Ex-post-Betrachtung wichtig. Sie ermöglicht erst eine Bewertung, ob der vorgegebene Transformationspfad vollzogen wird, und lässt Abweichungen erkennen. In 2023 wurde ein Konzept zu einem umfassenden CO2-
Monitoring erarbeitet, das ermöglichen soll, nicht nur die CO2-Einsparpotenziale von technischen Maßnahmen zu prognostizieren und festzustellen, sondern auch die Einflüsse auf die wirtschaftliche Entwicklung unseres Unternehmens aufzuzeigen. Mit der Konzeptumsetzung
und Einrichtung des Instruments in unserem Controlling-Tool wird in 2024 begonnen. Datenverfügbarkeit, wie bereits im Abschnitt Nachhaltigkeit beschrieben, wird eine der größten Herausforderungen bei der Umsetzung sein.

Die Prüf- und Verbesserungsaktivitäten der Heizungssysteme, die durch die Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über mittelfristig wirksame Maßnahmen (EnSimiMaV) vorgeschrieben wurden, konnten wir in 2023 vollständig abschließen. Es hat sich gezeigt, dass bereits eine Vielzahl unserer Heizungsanlagen den Anforderungen der Verordnung entsprachen. Der außerplanmäßige Aufwand in Höhe von 420 TEUR ist daher vergleichsweise gering ausgefallen.

Als langfristiger Bestandshalter steht die langfristige Werterhaltung unserer Gebäude im Mittelpunkt unseres Handelns. Dazu ist eine gut erhaltene Gebäudesubstanz zwingende Voraussetzung. Den technischen Zustand unserer Bestände lassen wir regelmäßig von externen
Fachkräften in Form von Vor-Ort-Kontrollen begutachten. Stichpunktartige Kontrollen durch eigene Mitarbeitende komplementieren die Überwachung. Die Ergebnisse dieser Überprüfungen werden IT-gestützt erfasst. Auffälligkeiten und Handlungsbedarfe werden kenntlich gemacht und Maßnahmen zur Behebung umgehend eingeleitet.

Um den langfristigen Wert unseres Immobilienportfolios zu erhalten, legen wir einen Schwerpunkt auf die zeitgemäße Qualität unseres Wohnraumangebots. Im Gegensatz zu vielen anderen Marktteilnehmern haben wir frühzeitig erkannt, wie wichtig es ist, den Wohnungsbestand an die Bedürfnisse einer alternden Gesellschaft anzupassen. Grundrissveränderungen und Badmodernisierungen, soweit als notwendig empfunden, werden im Rahmen der Wohnungsaufbereitung bei Neuvermietung durchgeführt. Individuelle Anpassungen nehmen wir auch während laufender Mietverhältnisse auf Mieterwunsch vor. Durch die zusätzliche Betrachtung des Bewirtschaftungserfolges in der Portfolioanalyse können wir Nachfrageveränderungen frühzeitig sichtbar machen. So stellen wir sicher, dass unser Immobilienportfolio nicht nur den aktuellen Standards entspricht, sondern auch für zukünftige Anforderungen gerüstet ist.

Wir sehen den DOGEWO21-Bestand in einem guten Zustand und marktgerecht aufgestellt.

Auf Basis aller oben beschriebenen Maßnahmen und Instrumente schätzen wir die Portfoliorisiken als gering ein.

Bewertung der Beschaffungs­aktivitäten

Unsere wesentlichen Beschaffungsaktivitäten in 2023 entfielen auf Bauleistungen (Handwerkerleistungen, Baumaterialien, Haustechnik), Dienstleistungen rund um die Immobilie (Versicherung, Gartenpflege und Winterdienst, Wartung) sowie Energie.

Für viele dieser Leistungen bestehen langfristige Verträge mit verlässlichen Rahmenbedingungen. Dennoch erlebten wir im Geschäftsjahr 2023 dynamische Veränderungen in unseren Beschaffungsaktivitäten in Bezug auf Verfügbarkeit von Fachkräften und Materialien sowie der
Preisentwicklung.

War die allgemeine Preisentwicklung in 2022 noch sehr stark von den überhitzten Energiemärkten geprägt, konnte in 2023 eine Trendwende mit rückläufigen Energiepreisen verzeichnet werden.

Gemäß Bundesverband der Energie- und Wasserwirtschaft (BDEW) lag der durchschnittliche Erdgasbezugspreis bei 13,59 ct/kWh im 4. Quartal 2023. Dies entsprach einem Rückgang um 31 % im Vergleich zum Vorjahreswert, der bei 19,81 ct/kWh lag. Vor allem die vollständig oder
nahezu vollständig gefüllten Gasspeicher in Europa sorgen für Entspannung. Der Füllstand der deutschen Gasspeicher hat Anfang November laut Bundesnetzagentur die Marke von 100 % erreicht. Die Gasversorgung in Deutschland wird demnach als stabil bewertet. Der Gaspreis liegt
allerdings trotz dieses Rückgangs noch immer deutlich über dem Niveau vor 2021. Diese Marktentwicklung haben wir proaktiv genutzt und uns die günstigen Gaspreiskonditionen ab 2024 für zwei Jahre gesichert.

Im gleichen Maß haben wir die günstige Strompreisentwicklung zusammen mit der Arbeitsgemeinschaft Dortmunder Wohnungsunternehmen genutzt, um die günstigen Konditionen für die nächsten drei Jahre zu sichern. Dies hilft uns, die Betriebskosten langfristig stabil zu halten.

Die im vergangenen Jahr berichtete Entspannung der Baupreisentwicklung im 4. Quartal 2022 hat sich in diesem Jahr fortgesetzt. Gemäß dem Bericht des Statistischen Bundesamtes lag der Anstieg der Baupreise bei 4,3 % im 4. Quartal 2023 und damit 12,6 Prozentpunkte unter dem
Vorjahr. Der Baupreisanstieg wurde im Wesentlichen durch gestiegene Lohnkosten der Handwerksleistungen getrieben. Die Baupreisentwicklung der letzten Jahre spiegelte sich auch in dem Ergebnis der in 2023 neuverhandelten Rahmenverträge über Handwerksleistungen wider.

Die Auswirkungen des Fachkräftemangels in Handwerksbetrieben sind spürbar und beeinflussen unsere Geschäftsbeziehungen. Auch wenn mittelbare Effekte auf unsere Geschäftstätigkeit ausblieben, wurde der Fachkräftemangel bei zeitlichen Leistungsstörungen vermehrt als Grund angegeben. Angesichts dieser Entwicklungen werden wir den Austausch mit unseren Partnern intensivieren und im Rahmen eines Handwerkerforums das Gespräch suchen und unsere Geschäftsbeziehungen stärken.

Insgesamt bewerten wir die aktuelle Lage als herausfordernd. Daher stufen wir das Beschaffungsrisiko als mittel ein.

Bewertung der Veränderung am Finanzmarkt

Die Aktivitäten auf den Immobilientransaktionsmärkten und im Baugewerbe werden wesentlich durch Zinsniveau und Zinsänderungserwartungen geprägt. Die Auswirkungen vorangegangener globaler, sozialer und wirtschaftlicher Entwicklungen haben im letzten Jahr die Kapitalmärkte erreicht. Um der hohen Preisentwicklung in der Eurozone entgegenzuwirken, änderte die Europäische Zentralbank (EZB) ihre Geldpolitik und erhöhte den Leitzins in mehreren Schritten auf 4,5 % (20.09.2023). Mittlerweile gibt es erste Anzeichen von einer Entspannung der Bauzinsen, die sich u. a. in einer tendenziell seitwärts bzw. rückwärts gerichteten Entwicklung bemerkbar machen.

Grundsätzlich bewerten wir regelmäßig die Zinsänderungsrisiken unserer Kapitalmarktdarlehen. Zinsänderungsrisiken durch auslaufende Zinsbindungen haben wir nahezu vollständig bis Ende 2027 durch den Abschluss zinsgünstiger Forward-Darlehen minimiert. Lediglich 10,8 % der Kapitalmarktdarlehen gemessen am Gesamtportfolio (rd. 44,2 Mio. EUR) sind noch nicht anschlussfinanziert.

Die Auswirkungen der Zinswende auf die Bestandsdarlehen von DOGEWO21 werden somit als gering eingeschätzt. Anschlussfinanzierungen und Darlehensneuaufnahmen für geplante Investitionen werden in unserer Budget- und Mittelfristplanung berücksichtigt. Zudem nehmen
wir die Liquiditätsrisiken im täglichen Geschäftsbetrieb sowie bei der Realisierung unserer Investitionspläne in den Blick.

Insgesamt stufen wir daher die Finanzierungsrisiken für DOGEWO21 als gering ein.

Bewertung unserer Personalstruktur

Unsere Mitarbeitenden sind das Fundament des Unternehmens. Sie helfen uns, unseren Geschäftszweck zu erfüllen und die von uns gesetzten Ziele zu erreichen. In enger Zusammenarbeit zwischen Geschäftsleitung, Führungskräften, Personalmanagement und Betriebsrat legen wir besonderen Fokus auf die kontinuierliche Entwicklung unserer Mitarbeitenden, da wir davon überzeugt sind, dass die Stärke unseres Teams den Erfolg unseres Unternehmens maßgeblich beeinflusst.

Die Altersstruktur unserer Mitarbeitenden zeichnet sich grundsätzlich durch Ausgewogenheit aus. Trotzdem werden in den kommenden Jahren erfahrene und qualifizierte Mitarbeitende in den Ruhestand treten. Diese Entwicklung haben wir frühzeitig erkannt und in unsere Personalund
Nachfolgeplanung integriert. Der aktuelle Altersdurchschnitt beträgt 47 Jahre.

Im Vergleich zum Vorjahr verzeichneten wir einen niedrigeren Krankenstand, jedoch bleibt die Grippe-Saison weiterhin spürbar. Zusätzlich wirkt sich die fortwährende Präsenz von COVID-19 weiterhin auf unsere Arbeitskapazitäten aus. Durch die konsequente Digitalisierung unserer
Geschäftsprozesse konnten wir erfolgreich auf diese Situation reagieren und sie bewältigen.

In unserem Unternehmen legen wir großen Wert darauf, unseren Mitarbeitenden Möglichkeiten zur Weiterbildung zu bieten. Dies umfasst sowohl Präsenzschulungen als auch Online-Angebote. Im Konzernverbund stellen wir darüber hinaus eine E-Learning-Plattform zur Verfügung,
auf der sich unsere Mitarbeitenden selbstständig weiterentwickeln können. Diese vielfältigen Möglichkeiten unterstreichen unser Engagement für die Förderung und Professionalisierung unseres Teams.

Darüber hinaus ist es uns wichtig, unseren Mitarbeitenden ein modernes Arbeitsumfeld zu bieten. Hierzu gehören ein flexibles Arbeitszeitmodell sowie die Option des mobilen Arbeitens, die durch konsequente Digitalisierung ermöglicht wird. Wir streben danach, als attraktiver Arbeitgeber auf dem Markt wahrgenommen zu werden. Wer sich für eine Zusammenarbeit mit uns entscheidet, profitiert nicht nur von vielfältigen Zusatzleistungen, wie einem JobRad und Unterstützung beim DeutschlandTicket, sondern auch von umfassenden Sozialleistungen, die
vom Gesundheitsmanagement bis hin zur Altersvorsorge reichen. Diese Maßnahmen tragen dazu bei, auch im Mitarbeiterbereich Nachhaltigkeit zu fördern. Aktuell gestalten wir eine neue Karriereseite, um unsere Angebote transparent zu präsentieren. Zudem sehen wir die Möglichkeit,
wieder an Präsenzveranstaltungen teilzunehmen, darunter Feierlichkeiten wie das Hoffest oder die Weihnachtsfeier, um unsere Unternehmenskultur zu festigen und zu stärken.

Durch diese Maßnahmen tragen wir maßgeblich zur Bindung unserer Beschäftigten bei und können uns auf dem Arbeitsmarkt als attraktiver Arbeitgeber vorstellen. Als Ausbildungsbetrieb sichern wir für unser Unternehmen langfristig qualifizierte Nachwuchskräfte, die sowohl auf die
betrieblichen Erfordernisse von DOGEWO21 als auch auf die besonderen Anforderungen des Ausbildungsberufes sehr gut vorbereitet werden.

Insgesamt bewerten wir die Personalrisiken als niedrig.

Bewertung der IT-Aktivitäten

Die Sicherstellung der Integrität von Informationstechnologien (IT) und der umfassende Schutz sensibler Daten haben für unser Unternehmen eine zentrale Bedeutung. Die Zunahme von Cyber-Kriminalität erfordert eine fortlaufende Fokussierung auf IT-Sicherheit und Datenschutz
als zentrale Elemente unserer IT-Aktivitäten. Der permanente Druck, unsere IT-Systeme zu überwachen, anzupassen und zu optimieren, ist allgegenwärtig.

Die Implementierung effektiver Sicherheitsmaßnahmen ist für uns von entscheidender Bedeutung, um die Vertraulichkeit, Integrität und Verfügbarkeit von Informationen zu gewährleisten. Dabei spielen nicht nur technologische Lösungen eine Rolle, sondern auch Schulungen und Sensibilisierung der Mitarbeitenden. Parallel dazu werden unsere Aktivitäten durch die laufende Weiterentwicklung unserer Regularien und Sicherheitsrichtlinien ergänzt.

Mit Inkrafttreten der neuen europäischen NIS-2-Richtlinie Anfang 2023 wurden neue Mindeststandards der Cyber- und IT-Sicherheit europaweit festgelegt. Bis Oktober 2024 haben die Mitgliedsstaaten Zeit, diese in nationales Recht umzusetzen. In Deutschland erfolgt die Umsetzung
im Rahmen des NIS-2-Umsetzungs- und Cybersicherheitsstärkungsgesetzes (NIS-2UmsuCG). In welcher Form und in welchem Umfang wir von der Gesetzesanpassung betroffen sein werden, steht noch nicht fest. Wir verfolgen aufmerksam die Entwicklung des Gesetzentwurfes, identifizieren mögliche Risiken und ergreifen Maßnahmen, um den gesetzlichen Anforderungen zu entsprechen.

Unsere IT-Infrastruktur befindet sich auf dem aktuellen Stand und wir schätzen die IT-Risiken als gering ein.

Mit Veröffentlichung von ChatGPT durch OpenAI haben „künstliche Intelligenzanwendungen“ erstmalig die Aufmerksamkeit einer breiten Öffentlichkeit erfahren. In 2023 hat die Anzahl der Anwendungen und Einsatzmöglichkeiten exponentiell zugenommen. Erste Erfahrungen konnten wir, auch im Rahmen der Erstellung dieses Lageberichtes, bereits sammeln. Auch wenn das Anwenden dieser Technologie generell Risiken mit sich bringt, sehen wir für uns bereits jetzt schon erkennbares Potenzial, auch einzelnen in diesem Kapitel beschriebenen Herausforderungen besser begegnen zu können. Wir werden die Entwicklung daher intensiv verfolgen, Erkenntnisse und Erfahrungen mit Technologie-Partnern austauschen und konkrete Einsatzmöglichkeit ausloten.

Risikomanagementsystem

Anhand unseres Risikomanagements können wir potenzielle Risiken rechtzeitig identifizieren und entsprechende Steuerungsmaßnahmen wirksam einleiten.

Der Fokus liegt auf einer umfangreichen und gleichzeitig transparenten Risikobewertung. Zur Früherkennung werden die allgemeinen Risiken quartalsweise anhand definierter Kennzahlen neu bewertet und analysiert. Für die Risikoeinstufung werden sowohl markt- als auch unternehmensbezogene Indikatoren zugrunde gelegt.

Auch die Risiken, die sich beispielsweise aus gesetzlichen oder politischen Neuerungen, Vertragskonstellationen oder auch Projekten ergeben können, überwachen wir zusätzlich in unseren internen Kontrollsystemen.

Die Ausgestaltung des Risikomanagementprozesses sowie die Verantwortlichkeiten regeln wir verbindlich in einem Risikohandbuch.