IV. Chancen- und Risikobericht

Für den nachhaltigen wirtschaft­lichen Erfolg von DOGEWO21 und das Erreichen unserer strategischen Unternehmens­ziele ist ein erfolgreiches Management bestehender und neu auftretender Risiken entscheidend. Mögliche Markt­chancen und darin liegende Erfolgs­potenziale gilt es zu erkennen und auszuschöpfen.

Die unternehmens­spezifischen Chancen und Risiken stellen sich wie folgt dar:

Bewertung des Dortmunder Wohnungsmarktes

Entwicklungen auf dem Dortmunder Wohnungs­markt haben einen (un-)mittelbaren Einfluss auf den Verlauf der DOGEWO21-Geschäfts­tätigkeit. Wir beobachten und bewerten daher die dieses Geschehen prägenden Kriterien kontinuierlich.

In der aktuellen Entwicklung des Wohnungs­marktes sehen wir nach heutigem Stand kein Risiko – im Gegenteil, sie ist für unser Unternehmen nahezu ideal und beinhaltet Chancenpotenzial.

Wie dem Wohnungsmarkt­bericht in Dortmund entnommen werden konnte, werden alle Segmente, angefangen von Einraum-Appartements über Wohnungen für Familien bis zu senioren­­gerechten Wohnungen, gleichermaßen stark nachgefragt. Gleichzeitig sehen wir, trotz eines gegenüber anderen Bundes­ländern attraktiven Wohnraum­förder­programms, rückläufige Neubaufertigstellungen in Dortmund.

Der hohen Nachfrage steht kein adäquates Wohnraum­angebot gegenüber. Dieser Zustand hat sich durch den Ukraine-Krieg und die bestehende Notwendigkeit, aus der Ukraine stammenden schutz­suchenden Menschen ein Zuhause zu bieten, verstärkt. Die Nachfrage wird auf hohem Niveau bleiben, da nicht davon auszugehen ist, dass alle Menschen die Absicht haben, unmittelbar nach Kriegsende zurück in ihr Heimatland zu gehen. Diese Entwicklung spiegelt sich nicht nur in den historisch niedrigen Dortmunder Leerstands­zahlen wider, sondern auch in weiterhin steigenden Wohnraum­mieten. Anfang 2023 wird ein neuer Mietspiegel für die Stadt Dortmund in Kraft treten. Im Vergleich zu dem Mietspiegel 2021 ist trotz preis­dämpfender methodischer ­Anpassungen mit einem Anstieg des Mietzins­niveaus zu rechnen. Durch das Einstehen der Mitglieder der Europäischen Union für die Ukraine im Ukraine-Krieg hat sich die starke Abhängigkeit Deutschlands von russischen Energie­importen gezeigt. Seitdem haben sich die Energie­preise vervielfacht. Diese Kostensteigerung belastet private Haushalte wie auch Gewerbe­treibende in gleichem Maße. Preiseffekte aufgrund generell gestiegener Wohn­nebenkosten zeichnen sich derzeit nicht ab. DOGEWO21 wird diese Entwicklung weiterhin intensiv beobachten, um die sich ergebenden Erhöhungs­spielräume angemessen nutzen zu können.

DOGEWO21 hat einen sehr hohen Bekanntheits­grad und genießt in Dortmund einen hervorragenden Ruf. Dies spiegeln nicht nur regelmäßig durch­geführte Zufriedenheits­befragungen wider. Auch nimmt mit über 40 % der Anteil des Personen­kreises, der aufgrund persönlicher Empfehlungen bei uns ein neues Zuhause findet, einen bedeutenden Anteil ein. Mieter*innen von DOGEWO21 bleiben gerne bei uns wohnen. Im Durchschnitt wohnen unsere Mieter*innen mehr als elf Jahre bei uns und ziehen größtenteils nur dann aus, wenn von uns nicht beeinflussbare Gründe, wie zum Beispiel der Wegzug aus Dortmund, vorliegen. Mit Hilfe von Social Media-­Aktivitäten erschließen wir uns den Zugang zu jungen Menschen, unseren zukünftigen Kunden. Durch konsequenten Ausbau möchten wir die Chancen dieser Kommunikation vermehrt nutzen und unsere Bindung zu dieser Kunden­gruppe stärken. Gleichzeit werden wir die klassischen Kommunikations­wege weiterhin pflegen.

Auch über unsere Nachbar­schafts­agenturen in den Quartieren erhalten wir die Möglichkeit, aktiv auf die Entwicklung von Nachbar­schaften einzuwirken, über unseren Partner­pool eine Vielzahl von Dienst­leistungen, die sich an den Bedürfnissen der Mieter*innen orientieren, anzubieten und Rück­meldungen zu erhalten. Es war uns daher ein dringliches Anliegen, die Nachbar­schafts­agenturen nach der Corona-Pandemie so schnell wie möglich wieder zu eröffnen. Uns sind der Aufbau und der Erhalt einer stabilen Nachbarschaft sehr wichtig.

Bewertung des Immobilien­portfolios

Im Rahmen des Portfolio­management­systems bewerten wir anhand von geeigneten Kriterien die Qualität und die Zukunfts­fähigkeit des DOGEWO21-Immobilien­portfolios. Bewertungs­­objekt ist das Quartier, definiert als Ansammlung von weitestgehend homogenen DOGEWO21-Gebäuden innerhalb eines räumlich zusammen­hängenden Gebiets. Neben Makro- und Mikrostandort­daten, die eine differenzierte Bewertung von Ortslagen ermöglichen, fließen qualitative Objektdaten in die Portfolio­bewertung ein. Im Geschäftsjahr wurde das Scoring-Modell einer umfassenden Über­arbeitung unterzogen. Vor dem Hintergrund der notwendigen Vermeidung von Treibhausgas-Emissionen bis 2045 haben Kriterien zur ener­getischen Beschreibung des Gebäude­bestandes eine höhere Gewichtung erfahren.

Die Bewertung des Immobilien­portfolios ist als ein ständiger Monitoring-Prozess ausgelegt. Als Entscheidungs­hilfe fließen die Ergebnisse der Portfolio­bewertung in die Festlegung sowohl für Modernisierungs- und Groß­instand­haltungsmaßnahmen als auch für Quartiers­­entwicklungs­programme ein.

Als langfristiger Bestandshalter steht die langfristige Werterhaltung unserer Gebäude im Mittel­punkt unseres Handelns. Dazu ist eine gut erhaltene Gebäude­substanz zwingende Voraussetzung. Den technischen Zustand unserer Bestände lassen wir regelmäßig von externen Fach­kräften im Rahmen von Vor-Ort-Kontrollen begutachten. Stichpunktartige Kontrollen durch eigene Mitarbeiter komplementieren die Überwachung. Die Ergebnisse der Kontrollen werden IT-gestützt erfasst. Auffällig­keiten und Handlungs­bedarfe werden kenntlich gemacht, Maß­nahmen zur Behebung umgehend eingeleitet.

Das DOGEWO21-Portfolio befindet sich in einem guten Zustand.

Eine weitere Voraussetzung für den lang­fristigen Wert­erhalt unseres Immobilien­portfolios ist die markt­gerechte Qualität unseres Wohnraum­angebots. Bereits zu einem sehr frühen Zeitpunkt haben wir, anders als andere Markt­teilnehmer, die Notwendigkeit erkannt, den Wohnungs­bestand an die Bedürfnisse einer alternden Gesellschaft anzupassen. Grundriss­veränderungen und Bad­modernisierungen, soweit als notwendig empfunden, werden im Rahmen der Wohnungs­aufbereitung bei Neu­vermietung durchgeführt. Individuelle Anpassungen aufgrund eines veränderten Sicherheits­empfindens oder veränderter Lebens­bedingungen werden auf Wunsch des Mieters auch im laufenden Mietverhältnis vorgenommen. Durch die zusätzliche Betrachtung des Bewirtschaftungs­erfolges in die Portfolio­betrachtung können wir Nachfrage­veränderungen frühzeitig sichtbar machen.

Wir sehen den DOGEWO21-Bestand als marktgerecht aufgestellt.

Mit einer Emission von rd. 29 kg CO_2e pro m² vermieteter Fläche hat DOGEWO21 noch keine Klima­neutralität erreicht. Unsere Anstrengungen sind zu intensivieren und der mengen­mäßige Maßnahmen­umfang auszuweiten, um das gesteckte Ziel zu erreichen. Neben den Potenzialen, die sich in einer Fernwärme­versorgung von Teilen unseres Bestandes befinden, sehen wir auch, dass technischer Fortschritt in klimaneutraler Wärme­erzeugung unsere Bemühungen unterstützen wird.

Auf Grundlage aller oben beschriebenen Maß­nahmen und Instrumente schätzen wir die Portfolio­risiken als gering ein.

Bewertung der Anschaffungs­aktivitäten

Das Geschäftsjahr 2022 war, wie auch schon das voran­gegangene Geschäfts­jahr, herausfordernd für unsere Beschaffungs­aktivitäten. Risiko­faktoren, wie die Störung der Liefer­ketten durch die Corona-Pandemie und der Fachkräfte­mangel, hatten auch in 2022 weiterhin Bestand. Durch den Ausbruch des Ukraine-Krieges wurden zusätzlich die inner­europäischen Liefer­beziehungen empfindlich gestört. Insbesondere in der ersten Hälfte des Geschäfts­jahres konnten Leistungen zum Teil nur unter umfang­reichen Zugeständnissen in Bezug auf Preis­verbindlichkeit durch Vereinbarung von Materialpreis­klauseln und Ausführungs- bzw. Lieferzeitpunkten bezogen werden.

Der Anstieg der Preise hat sich in 2022 weiter beschleunigt. Ausschlag­gebend waren insbesondere Energie­preis­steigerungen durch Drosselung bzw. Wegfall von Energie­lieferungen aus Russland. Für das vierte Quartal 2022 weist der BDEW einen durch­schnittlichen Erdgas­bezugspreis in Höhe von 19,81 ct/kWh aus. Gegenüber dem Durchschnitts­wert für das Jahr 2021 in Höhe von 6,35 ct/kWh haben sich damit die Preise verdreifacht, trotz Reduzierung der Umsatzsteuer auf den verminderten Satz von 7 % im vierten Quartal 2022. Zusätzlich preistreibend wirkte die 20-prozentige Erhöhung der CO₂-Steuer auf aktuell 30 EUR je Tonne CO₂ zu Beginn des Jahres.

Das statistische Bundesamt vermeldete im zweiten Quartal 2022 einen historisch heraus­ragenden Anstieg der Baupreise in Höhe von 17,6 % gegenüber dem Vorjahres­vergleichs­zeitraum. Für das dritte Quartal 2022 berichtete das statistische Bundesamt von einem Anstieg der Baupreise in Höhe von 16,5 % und damit 1,1 Prozentpunkte tiefer. Auch unsere Geschäfts­partner spiegeln uns die Einschätzung wider, dass weitere wesentliche Preis­steigerungen nicht zu erwarten sind. Damit scheint der Zenit des Anstiegs der Preis­steigerungen erreicht worden zu sein.

Diese statistisch ermittelte Entspannung macht sich auch in unseren Geschäfts­aktivitäten in der zweiten Hälfte des Geschäfts­jahres bemerkbar. Materialpreise und Ausführungs- bzw. Lieferzeit­punkte sind wieder verbindlicher geworden. Auf die Verwendung von Materialpreis­klauseln wird daher überwiegend verzichtet. Die Verzögerung von Lieferungen stellt für uns lediglich bei Maß­nahmen mit Einzel­spezial­bauteilen, wie z. B. Wärmepumpen, ein Risiko in der Umsetzung dar. Zum Jahresende konnten wir feststellen, dass Unternehmen sich wieder verstärkt an Ausschreibungen für Bau­maßnahmen beteiligen.

Insgesamt haben sich unsere Groß­projekte in 2022 gegenüber der Planung um rd. 400 TEUR, dies entspricht 3,5 %, verteuert.

Wir stehen in einem engen Austausch mit den regionalen Handwerks­unternehmen und den Herstellern. Dadurch erhalten wir zeitnahe Einblicke in das Markt­geschehen. Wir stufen das Beschaffungs­risiko weiterhin dennoch als hoch ein.

Bewertung der Veränderung am Finanzmarkt

Angesichts der vom Ukraine-Krieg angeheizten Inflation und der dadurch entstan­denen Zins­wende können im Vergleich zum Vorjahr erhöhte Finanzierungs­risiken auf die Rahmen­bedingungen der zukünftigen Darlehens­gewährung sowie deren Konditionen bei DOGEWO21 entstehen.

Grundsätzlich bewerten wir stetig die Zins­änderungs­risiken der Kapital­markt­darlehen und monitoren die Voraussetzungen für die Weiter­gewährung von Subventionen und Änderungen von Förder­bestimmungen. Die auslaufenden Zins­bindungen von Kapitalmarkt­darlehen haben wir durch zinsgünstige Forward-Darlehen bis Ende 2027 nahezu vollständig anschluss­finanziert und minimieren damit etwaige Zins­änderungs­risiken langfristig. Gemessen am gesamten Portfolio der Kapital­markt­darlehen (ohne Förderdarlehen) sind lediglich 11 % der Darlehen (35,4 Mio. EUR) noch nicht anschlussfinanziert.

Die Auswirkungen durch die Zins­wende auf die Bestands­darlehen von DOGEWO21 werden somit als gering eingeschätzt. Zudem berücksichtigt unsere Mittelfrist­planung die erforderlichen Darlehens­neuaufnahmen für geplante Investitionen.

Ebenfalls betrachten wir Liquiditäts­risiken im Tages­geschäft und bei der Durchführung unserer Investitions­vorhaben.

Insbesondere durch die Energie­krise können zukünftig weitere innerjährliche Vorauszahlungs­anpassungen der Energie­versorger erfolgen und dadurch Liquiditäts­spitzen entstehen. Diese Bedarfe können durch die uns zur Verfügung stehende freie Kreditlinie in Höhe von insgesamt 8 Mio. EUR kurzfristig gedeckt werden. Aufgrund der Umlage­fähigkeit der Kosten auf die Mieter*innen ergeben sich hieraus keine Ergebnis­auswirkungen.

Einem eventuell höheren Miet­ausfall­risiko ab dem Geschäftsjahr 2023 ist durch unsere Mittelfrist­planung Rechnung getragen worden, in der wir die Abschrei­bungs­planung auf Mietforderungen erheblich erhöht haben.

Insgesamt stufen wir daher die Finanzierungs­risiken für DOGEWO21 als gering ein.

Bewertung unserer Personalstruktur

Die Mitarbeiter*innen von DOGEWO21 sind das Fundament des Unternehmens, um unseren Geschäfts­zweck zu erfüllen und die uns gesetzten Ziele zu erreichen. Daher haben Geschäfts­leitung, Führungskräfte und Personal­management zusammen mit dem Betriebsrat ein Augenmerk auf die Entwicklung unseres Personalstamms.

Die Altersstruktur unserer Beleg­schaft ist grundsätzlich als ausgewogen zu bezeichnen. Dennoch werden auch bei uns in den nächsten Jahren qualifizierte und erfahrene Mitarbeiter in den Ruhestand gehen. Auf diese Situation sind wir vorbereitet und sie wurde in der qualifi­zierten Personal- und Nachfolge­planung berücksichtigt. Der Alters­durchschnitt beträgt 47 Jahre.

Im Vergleich zum Vorjahr konnten wir einen erhöhten Kranken­stand feststellen. Corona-Infektionen und grippale Infekte im zweiten Halbjahr haben zu einer angespannten Kapazitäts­situation geführt. Unter anderem durch unsere konsequente Digitalisierung unserer Geschäfts­prozesse konnten wir die Situation auffangen.

Die Weiterentwicklung unserer Mitarbeiter*innen ist uns eine Selbst­verständlichkeit. Mit Abschwächung der Corona-Pandemie konnten wir in diesem Jahr das Angebot der Weiterbildungs­maßnahmen wieder ausweiten. Neben der Wahrnehmung klassischer Schulungs­angebote in Präsenz wurde auch vermehrt von Online-Angeboten Gebrauch gemacht. Im Konzern­verbund bieten wir unseren Mitarbeitenden zusätzlich die Möglichkeit, sich über E-Learning selbständig weiterzubilden. Wir legen großen Wert auf eine konsequente Entwicklung und Förderung unserer Beschäftigten.

Die Arbeitsgestaltung und Arbeits­platz­gestaltung haben, auch durch die Corona-Pandemie bedingt, weitreichende Veränderungen erfahren. Wir sehen es als Notwendigkeit an, unseren Mitarbeiter*innen ein modernes Arbeits­umfeld zu bieten. Hierzu zählt nicht nur zeitliche Flexibilität im Rahmen des Arbeitszeit­modells sondern auch Flexibilität in der Wahl des Arbeits­ortes, die unsere Regelungen zum mobilen Arbeiten beinhaltet. Durch das konsequente Fort­führen unserer Digitali­sierungs­strategie möchten wir es immer mehr Mitarbeitern ermöglichen, an der Flexibilität zu partizipieren. Zusätzliche, umfassende Sozial­leistungen, vom Gesundheits­management bis hin zur Unterstützung bei der Alters­vorsorge, runden das Angebot ab. Unsere Mitarbeiter*innen zeigen sich offen für Veränderungen und unterstützen diese engagiert.

Durch diese Angebote tragen wir erheblich zur Bindung unserer Beschäftigten bei und können uns auf dem Arbeits­markt als attraktiver Arbeitgeber vorstellen. Als Ausbildungs­betrieb sichern wir für unser Unternehmen langfristig qualifizierte Nachwuchs­kräfte, die sowohl auf die betrieblichen Erfordernisse von DOGEWO21 als auch auf die besonderen Anforderungen des Ausbildungs­berufes sehr gut vorbereitet werden.

Insgesamt stufen wir die Personal­risiken als gering ein.

Bewertung der IT-Aktivitäten

Mit zunehmender Digitalisierung der Geschäfts­prozesse und der Flexibili­sierung des Ortes der Arbeits­ausführung bei gleich­zeitig weiterhin zu beobachtender Zunahme von „Cyber-Kriminalität“ sind IT-Sicherheit und Daten­schutz ein Schwerpunkt der IT-Aktivitäten. Die IT-Systeme unterliegen einem fort­laufenden Überwachungs-, Anpassungs- und Optimierungsdruck.

Auf Basis gängiger Standards, wie z. B. den Vorgaben des BSI, wurden im Geschäfts­jahr Verbesserungen im Bereich der kritischen System­komponenten vorgenommen und unsere Systeme gehärtet. Zusätzliche Sicherheits­software wurde implementiert. Es wurden Maßnahmen ergriffen, um die Sicherheit unserer Daten zu erhöhen und diese vor potenziellen Bedrohungen zu schützen. Alle wichtigen Daten werden regelmäßig gesichert.

Der in den Geschäftsbereichen eingesetzten Informationstechnologie kommt eine stetig wachsende Bedeutung zu. Dadurch werden die Anforderungen an die Mitarbeitenden, sich IT-sicherheitskonform zu verhalten, immer höher. Durch regelmäßige Schulungen lenken wir die Aufmerksamkeit unserer Mitarbeiter*innen auf IT-Security-Themen. Komplementiert werden unsere Aktivitäten durch Weiter­entwicklung unserer Regularien und Sicherheitsrichtlinien.

Mit zunehmendem IT-Einsatz steigt die Erwartungs­haltung der Mitarbeitenden an System-Verfügbarkeit und Benutzer­freundlichkeit. Beides konnte im ablaufenden Geschäfts­jahr erhöht werden.

Unsere Systeme befinden sich auf dem neuesten Stand. Wir arbeiten kontinuierlich daran, die IT-Risiken auch in Zukunft gering zu halten.

Risikomanagementsystem

Der Begriff „Risiko“ steht in unserem Unternehmen für negative Abweichungen von erwarteten bzw. geplanten Ergebnissen. Anhand unseres Risiko­managements können wir potenzielle Risiken rechtzeitig identifizieren und entsprechende Steuerungs­maßnahmen wirksam einleiten.

Der Fokus liegt auf einer umfang­reichen und gleichzeitig transparenten Risiko­bewertung. Zur Früh­erkennung werden die allgemeinen Risiken quartals­weise anhand definierter Kenn­zahlen neu bewertet und analysiert. Für die Risiko­einstufung werden sowohl markt- als auch unternehmens­bezogene Indikatoren zugrunde gelegt.

Auch die Risiken, die sich beispiels­weise aus gesetzlichen oder politischen Neuerungen, Vertrags­konstellationen oder auch Projekten ergeben können, über­wachen wir zusätzlich in unseren internen Kontrollsystemen.

Die Ausgestaltung des Risiko­management­prozesses sowie die Verantwortlich­keiten regeln wir verbindlich in einem Risiko­handbuch.