­5. FORTSCHRITTSBERICHT NACHHALTIGKEIT ⁵

Das Streben, nachhaltig zu agieren, ist immanenter Bestandteil der DOGEWO21-Unternehmenskultur. Wenn auch im Gründungsjahr 1918 der Begriff Nachhaltigkeit selber noch keine relevante Bedeutung hatte, so wurde doch mit dem Geschäftszweck, breite Schichten der Bevölkerung mit Wohnraum zu versorgen, die Erfüllung eines bedeutenden Nachhaltigkeitszieles angestrebt. Das Anbieten von Wohnraum für alle Lebensphasen zum Wohle der Bewohnerinnen und Bewohner der Stadt Dortmund prägt als kundenorientiertes Dienstleistungsunternehmen unser Tun.

In der Vergangenheit berichteten wir bereits über relevante Entwicklungen bei unseren Nachhaltigkeitsaktivitäten. In 2026 werden wir erstmalig für das Geschäftsjahr 2025 nach den dann ins deutsche Recht übernommenen European Sustainability Reporting Standards (ESRS) berichten. Mit den vorbereitenden Maßnahmen zur Umsetzung des Berichtsstandards wurde begonnen. Hierzu gehört die Veröffentlichung der DNK-Erklärung in 2024 als erreichter interner Meilenstein.

ALLGEMEIN

DOGEWO21 beeinflusst durch die Art, wie sie ihre Geschäftstätigkeit ausübt, sowohl in positiver als auch in negativer Weise Themen der Nachhaltigkeit. In gleicher Weise übt das Unternehmensumfeld Einfluss auf DOGEWO21 aus. Im Rahmen der doppelten Wesentlichkeitsanalyse
sind diese sich teilweise gegenseitig bedingenden Einflussnahmen auf ökologische und soziale Nachhaltigkeitsthemen sowie auf Governance-Themen systematisch untersucht und einheitlich bewertet worden. Als Orientierungsrahmen zur Identifikation von Auswirkungen, Risiken und Chancen (IROs) diente der Immobilien-Lebenszyklus, anhand dessen Schnittstellen zu Interessenträgern in der vor- und nachgelagerten Wertschöpfungskette und Ressourcenverbräuche abgeleitet werden konnten. Die Bewertung der IROs erfolgte anhand eines durch ein
Beratungsunternehmen zur Verfügung gestellten Scoring-Modells.

Die Sichtweisen unserer wesentlichen Interessenträger sind in die Untersuchung eingeflossen. Hierzu gehören unsere Mitarbeitenden, mit denen wir täglich in direktem Austausch stehen, oder durch die konstruktive Zusammenarbeit mit dem Betriebsrat sowie unsere Kundinnen und Kunden, die ihre Anliegen über unser digitales Serviceportal, telefonisch direkt den Mitarbeitenden schildern oder uns im Rahmen von „ExtraPlatz“-Veranstaltungen in den Quartieren mitteilen. Darüber hinaus stehen wir mit unseren Kreditgebern, unseren Gremienvertreterinnen und Gremienvertretern im Aufsichtsrat und unseren Gesellschaftern in einem regelmäßigen Austausch.

Im Ergebnis werden die Vorschriften zu ESRS E1 „Klimaschutz“, ESRS S1 „eigene Belegschaft“, ESRS S4 „Verbraucher und Nutzer“ sowie ESRS G1 „Unternehmenspolitik“ relevant. Zu den Themenblöcken werden wir nachstehend detailliertere Informationen geben:

Klimaschutz

Der Schutz des Menschen vor den Auswirkungen des Klimawandels wird die Jahrhundertaufgabe bleiben. Ein wesentlicher Baustein wird die Reduzierung der Treibhausgas(THG)-Emissionen und die regenerativ erzeugte Stromversorgung sein.

Mit einem Anteil von rd. 36 % hat der Gebäudesektor in Deutschland einen maßgeblichen Anteil an den THG-Emissionen. Auch wir tragen durch die Wärme- und Warmwassererzeugung aus vornehmlich fossilen Brennstoffen zu diesen Emissionen bei.

Im Dezember 2021 hat der Rat der Stadt Dortmund das Handlungsprogramm Klima-Luft 2030 beschlossen und über das Programm inhaltlich hinausgehend das Ziel für Dortmund festgelegt, bis zum Jahr 2035 klimaneutral zu sein. Grundsätzlich ist es unser Ziel, die THG-Emissionen so
schnell wie möglich zu reduzieren. Hierzu gehören verlässliche Rahmenbedingungen, wie z. B.

• Gewissheit über den Ausbau der Fernwärmenetze
• Gewissheit über die Ertüchtigung der Stromnetze
• Förderprogramme der öffentlichen Hand zur Unterstützung der Transformation

In 2025 soll die kommunale Wärmeplanung abgeschlossen sein, sodass dann Gewissheit zu einzelnen Rahmenbedingungen existiert. Vor dem Hintergrund des drohenden Fachkräftemangels bei Ingenieurs- und ausführenden Handwerkskapazitäten und der aktuell nicht ausreichenden
Förderkulisse halten wir das Erreichen des von dem Rat der Stadt Dortmund gesetzten Klimaziels für unwahrscheinlich. Unter Beachtung der aktuellen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sehen wir eine Reduzierung der THG-Emissionen für den DOGEWO21-Bestand auf 12 kg je m² Wohn-/Nutzfläche bis 2045 als realistisch an.

Bei der Umsetzung zur Klimaneutralität gehen wir planvoll vor. Ein Baustein ist die strategische Maßnahmenplanung, in der wir jedes unserer rd. 2.500 Gebäude mit Handlungsoptionen zur Gebäudehülle und Haustechnik versehen. Hinterlegt mit Plankosten kann auf diese Weise das
notwendige monetär bewertete Transformationsvolumen abgeschätzt werden. Das Portfoliomanagement als zweiter Baustein bewertet unseren Bestand anhand einheitlicher Kriterien und ermöglicht hierüber eine zeitliche Priorisierung der Maßnahmen. Bei den Objekten, bei
denen ein Anschluss an das Fernwärmenetz nicht möglich ist, werden wir jeweils individuell auf die Situation vor Ort abgestimmt weiter „klassisch“ energetisch optimieren. Damit setzen wir unsere anhaltenden Bemühungen fort, den energetischen Zustand unseres Bestandes zu
verbessern. Für den Zeitraum 2025 bis 2029 werden wir für unsere Klimaschutzbemühungen rd. 100.000 TEUR an Geldmitteln bereitstellen.

In 2024 haben wir energetische Maßnahmen mit einem Volumen von 8.313 TEUR in den nachstehenden Quartieren durchgeführt:

Die Maßnahmenplanung der nächsten Jahre berücksichtigt die aktuellen Voraussetzungen in Dortmund (spätere Anschlussmöglichkeit unserer Immobilien an das Fernwärmenetz, ggf. unzureichende Dimensionierung von Hausanschlüssen für die Erweiterung von Anlagentechnik
bzw. Luftwärmepumpen u. Ä.) für eine entsprechende Umsetzung.

Für das Geschäftsjahr 2025 sind konkrete Maßnahmen mit einem Volumen in Höhe von rd. 18.000 TEUR zzgl. aktivierter Eigenleistung geplant. Dieser Betrag steigt in den Folgejahren bis auf 23.800 TEUR zzgl. Eigenleistungen an.

Nachfolgende Maßnahmen sind für das Jahr 2025 geplant, für die wir rd. 2.000 TEUR Zuschüsse erwarten:

Bei den angegebenen THG-Reduktionen handelt es sich um errechnete Werte, die sich in der Praxis noch beweisen müssen. Generell besteht weiterhin für uns die Herausforderung, Transparenz in unseren THG-Emissionen zu erhalten. Rd. 60 % unseres Bestandes werden durch
Gasetagenheizungen beheizt bzw. teilweise mit Warmwasser versorgt. Aufgrund der Einzelvertragssituation zwischen den Mietenden und den Energieversorgungsunternehmen erhalten wir keinen Einblick in die aktuellen Verbrauchswerte. Im Austausch mit dem Netzbetreiber
DONETZ eruieren wir Möglichkeiten, jährlich Verbrauchswerte auf Gebäudeebene zu erhalten, ohne dabei den Datenschutz zu missachten. Vor diesem Hintergrund schreiben wir den klimabereinigten Vorjahreswert an THG-Emissionen in Höhe von rd. 30.000 t pro Jahr bzw. 29 kg CO₂e
pro m² und Jahr fort.

­Eigene Belegschaft

Die Arbeitswelt ist im Umbruch. Es ist davon auszugehen, dass die zunehmende Verrentung von Menschen aus der Generation der „Baby-Boomer“ zu einem Mangel an Fachkräften führen wird. Dieser demografische Wandel wird auch uns in der Form vor besondere Herausforderungen stellen, dass Vakanzen entweder nicht zeitnah oder nicht mehr anforderungsgerecht besetzt werden können. Darüber hinaus werden nicht monetäre Rahmenbedingungen neben dem Gehalt an Bedeutung gewinnen.

Schon früh haben wir damit begonnen, Schlüsselfunktionen im Unternehmen rechtzeitig nachzubesetzen, sodass der Erfahrungs- und Wissenstransfer sichergestellt ist. Ebenfalls ist uns eine hohe Zufriedenheit unserer Mitarbeitenden wichtig. Sie ist der Garant für eine hohe
Servicequalität und letztlich auch für unseren Erfolg.

Als Teil des DSW21-Stadtwerkekonzerns bieten wir sichere Beschäftigungsverhältnisse, die von betrieblicher Mitbestimmung geprägt sind. Wir unterliegen dem deutschen Arbeitsrecht und wenden als tarifgebundener Arbeitgeber die Tarifverträge der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft an. Damit ist die Vergütung grundsätzlich transparent und nachvollziehbar geregelt.

Wir haben den Anspruch, dass Arbeitsbedingungen den aktuellen Standards entsprechen. Insbesondere seit der Corona-Pandemie haben sich Arbeitsplätze und Arbeitsbedingungen verändert. Eine flexible Arbeitszeitgestaltung gehört für uns bereits seit Jahren zu einem
modernen Arbeitsplatz genauso dazu wie auch das ortsungebundene Arbeiten in Form des mobilen Arbeitens. Auf diese Weise leisten wir einen Betrag zur besseren Vereinbarkeit von Beruf und Familie. Auch wenn wir meinen, bereits ein branchen- und marktübliches Niveau erreicht zu haben, so stellt sich angesichts von Unterrichtsausfällen wegen Lehrermangels, Inflexibilität bei der Wahrnehmung von Arztterminen aufgrund des Ärztemangels und der stärker zunehmenden Aufgaben, nahestehende Angehörige zu pflegen, die Frage, ob die angebotenen Arbeitszeitmodelle weiterhin ausreichend die Lebenswelten unserer Mitarbeitenden widerspiegeln.

Wir sind von vielen regulatorischen Veränderungen, wie z. B. Datenschutz, Anforderungen an das Hinweisgeberschutzgesetz oder der Klimagesetzgebung betroffen, die sich unmittelbar auf Arbeitsinhalte und Arbeitsabläufe auswirken. Aber auch gesellschaftliche Veränderungen, die sich in einer veränderten Anspruchshaltung der Kundschaft und in der Art der Kommunikation widerspiegeln, beeinflussen unsere Geschäftstätigkeit. Weiterentwicklungen in der Informations-und Kommunikationstechnologie verändern Arbeitsinstrumente und Arbeitsabläufe.

Es ist absehbar, dass künstliche Intelligenz einen massiven Einfluss auf die Arbeitswelt haben wird. Diese Veränderungen beobachten wir genau und bleiben mit der stetigen Weiterentwicklung unserer Prozesse am Puls der Zeit. Unsere Mitarbeitenden sind auf diesem Weg mitzunehmen. Vor diesem Hintergrund ist das Thema Qualifizierung ein wesentliches Thema unserer Personalentwicklung.

Verbraucher und Nutzer

Die Anzahl der Wohnungssuchenden übersteigt in Dortmund, wie auch in vielen anderen deutschen Städten, das Angebot an Wohnraum. Die finanzielle Belastungsgrenze der Menschen wird durch steigende Mieten und Wohnnebenkosten strapaziert.

Als kommunales Wohnungsunternehmen steht DOGEWO21 für ein Wohnraumangebot mit fairem Preis-/Leistungsverhältnis. Wir streben sozialverträgliche Mietverhältnisse mit unseren Kundinnen und Kunden an. Dies bezieht die angemessene Preisbildung für die Überlassung von
Wohnraum ein. Im Rahmen von Mietanpassungsprozessen werden neben den gesetzlichen Vorgaben auch Aspekte zur Abfederung von sozialen Härten berücksichtigt.

DOGEWO21 besitzt keine eigenen Grundstücksflächen, um ihr Wohnraumangebot auszuweiten. Neubauflächen, vor allem in gewachsenen Strukturen, sind selten und teuer. Die nachträgliche Verdichtung durch Gebäudeaufstockung und Dachgeschossausbau ist daher unsere erste
Wahl. Wir führen diese immer dort durch, wo Gebäudesubstanz und das Baurecht dies unter wirtschaftlichen Bedingungen zulassen.

Die Lebenswelten unserer Kundinnen und Kunden sind bunter und vielfältiger geworden. Demografie, Zuwanderung und ein zu beobachtender allgemeiner Wertewandel sind Auslöser weitreichender Veränderungen. Über die in der Vergangenheit bewährten Kommunikationswege
erreichen wir unsere Mietenden in abnehmendem Maße. Neue Wege der Kundenansprache und die in diesem Zusammenhang erforderliche Digitalisierung der für die Kundinnen und Kunden relevanten Prozesse nehmen an Bedeutung zu, ohne dass klassische Wege vernachlässigt
werden dürfen. Mit der DOGEWO21-Mieter-App, dem Serviceangebot auf der DOGEWO21-Internetseite sowie einem gut zu erreichenden Telefonservice werden wir diesem Anspruch gerecht.

Bei unseren (älteren) Kundinnen und Kunden nehmen wir ein starkes Bedürfnis nach Sicherheit und sozialem Austausch in einer zunehmend anonymeren Welt wahr. Orte der räumlichen Begegnung, die ein attraktives Angebot gemeinsamer Freizeitaktivitäten und persönlichen
Austausches unterbreiten, werden wichtiger für den Erhalt funktionierender Nachbarschaften. Mit unserem „Extra-Platz“ in Löttringhausen, Benninghofen, Mengede, Wambel und Wickede bieten wir unseren Mietenden, Nachbarinnen und Nachbarn sowie sonstigen Interessierten
feste Treffpunkte.

Vielen Menschen ist es wichtig, möglichst lange im gewohnten Umfeld wohnen zu bleiben. Seit rd. 20 Jahren widmen wir uns dem Thema „Abbau von Barrieren im Bestand“. Konzipiert als Handlungsempfehlung führen wir entlang eines speziell für dieses Thema erstellten „roten Leitfadens“ Modernisierungen im Bestand aus und bereiten Leerwohnungen bei Mieterwechsel auf.

⁵ Nicht Gegenstand der Abschlussprüfung