­4. Leistungsindikatoren

Neben dem Jahresergebnis vor Ertrag­steuern zählen zu den wichtigsten Leistungs­indikatoren bei DOGEWO21 die Entwicklung der Sollmieten und Leerstände sowie die Instandhaltungs- und Investitionstätigkeit.

Sollmieten

Die Durchschnittsmiete unseres Wohnungs­bestandes erhöhte sich im Geschäfts­jahr 2022 um rd. 2 % auf 5,97 EUR/m² zum Stichtag 31. Dezember 2022.

Im Geschäftsjahr 2022 betrugen unsere Soll­mieten 78.154 TEUR (Vorjahr: 76.221 TEUR). Die Umsatz­erlöse aus der Haus­bewirtschaftung von 108.347 TEUR beinhalten als wesentliche Bestandteile zusätzlich Umlagen aus Betriebs- und Heizkosten von 31.151 TEUR, Erlös­schmälerungen aus Sollmieten und übrige Erlöse. Für das Geschäftsjahr 2023 erwarten wir Soll­mieten in Höhe von 79.600 TEUR (Vorjahr: 77.900 TEUR).

Die Mietveränderungen zwischen den Geschäfts­jahren 2021 und 2022 ergaben sich aus folgenden Gründen:

Im Geschäftsjahr 2022 wurden 4.649 Miet­anpassungen (Vorjahr: 7.843) an die ortsübliche Vergleichs­miete im Durchschnitt von monatlich 15,04 EUR je Erhöhung durchgeführt (Vorjahr: 16,45 EUR). Die Zustimmungs­quote lag mit rund 99 % zum Stichtag 31. Dezember 2022 auf Vorjahresniveau.

Weiterhin konnten nennens­werte Beiträge im Rahmen der Wieder­vermietung generiert werden. Die durch­schnittliche Neu­vermietungs­miete betrug 6,74 EUR/m² (Vorjahr 6,64 EUR/m²) bei 1.300 Neuvermietungen.

Leerstand

Im Geschäftsjahr 2022 reduzierte sich unsere Leerstands­quote um 0,35-Prozent­punkte und bewegt sich nach wie vor auf einem sehr niedrigen Niveau. Die Entwicklung unseres Wohnungs­leerstandes im Detail:

Gegenüber der volatilen stichtags­bezogenen Leerstands­betrachtung bilden die über den Jahres­­verlauf kumulierten Leerstände die wesentliche Grundlage für die leerstands­bedingten Erlös­minderungen. Im Geschäftsjahr 2022 lagen die kumulierten monatlichen Leerstände mit 2.187 Wohnungen deutlich unter dem Vorjahresniveau (2.951 Wohnungen) und unter der Planung (Plan: 2.810). Die hohe Nachfrage lässt sich auch durch schutz­suchende Menschen aus der Ukraine erklären. Wir schließen unser Vermietungs­geschäft auch in diesem Jahr erfolgreich ab.

Die leerstandsbedingten Erlös­minderungen verringerten sich gegenüber 2021 von 1.752 TEUR auf 1.377 TEUR (Plan: 1.700 TEUR). Für das Geschäftsjahr 2023 werden Erlös­minderungen in Höhe von 1.600 TEUR geplant.

Im Geschäftsjahr 2022 standen 1.240 Auszügen insgesamt 1.300 Wieder­vermietungen gegenüber. Die Fluktuation sank mit 7,58 % unter das Vorjahres­niveau von 8,10 %. 146 Mieterwechsel fanden innerhalb unseres Bestandes statt.

Nachhaltigkeit

Das Streben, nachhaltig zu agieren, ist immanenter Bestand­teil der DOGEWO21-Unternehmens­kultur. Wenn auch in dem Gründungsjahr 1918 der Begriff Nach­haltigkeit selber noch keine relevante Bedeutung hatte, so wurde doch mit dem Geschäfts­zweck, breite Schichten der Bevölkerung mit Wohn­raum zu versorgen, die Erfüllung eines bedeutenden Zieles angestrebt, das sich in ähnlicher Form auch in den heute noch gültigen Sustainable Development Goals (SDGs) der Vereinten Nationen (UNO) wiederfinden lässt.

Das Anbieten von Wohnraum für alle Lebens­phasen zum Wohle der Bewohner*innen der Stadt Dortmund prägt, als kunden­orientiertes Dienstleistungs­unternehmen, unsere heutige Unternehmens­kultur und das DOGEWO21-Leitbild.

Wie auch unserem Fortschritts­bericht zur Nachhaltigkeit entnommen werden kann, unterstützen wir das langjährige Engagement der Stadt Dortmund in vielfältigen Themen der Nachhaltigkeit.

Nicht zuletzt durch die intensiven Bemühungen der Europäischen Kommission, dem Thema Klimaschutz durch den „Green Deal“ eine maßgebende Bedeutung einzuräumen, erfährt auch die Nach­haltigkeits­berichterstattung einen neuen Fokus. Dieser Entwicklung trägt DOGEWO21 in der Form Rechnung, dass der Fortschritts­bericht zur Nachhaltig­keit in eine Nachhaltigkeits­berichterstattung nach dem Standard des Deutschen Nachhaltigkeits­kodexes (DNK) überführt wird. Mit vorbereitenden Maßnahmen wurde bereits begonnen. Die Umsetzung ist zuletzt auch von dem Zeitplan zur Verab­schiedung der Vorgaben zur EU-Taxonomie abhängig.

Unser Beitrag zum Schutz des Menschen vor Klima­veränderungen

Der Schutz des Menschen vor den Aus­wirkungen weitreichender Klima­veränderungen (umgangssprachlich: Klimaschutz) wird in Zukunft für DOGEWO21 ein wesentliches Themenfeld sein, in dem die bisherigen Unternehmens­aktivitäten im Sinne der deutschen Klima­schutz­ziele abzustimmen und anzupassen sind.

Mit einem Anteil von rd. 36 % der gesamten CO_2e-Emissionen in Deutschland beeinflusst der Gebäude­sektor unmittelbar das Klima. Daher fühlt sich DOGEWO21 dem Klima­schutzziel, bis 2045 einen klimaneutralen Gebäude­bestand zu bewirtschaften, verpflichtet.

Erstmalig hat DOGEWO21 mit Erstellung einer Treibhaus­gas­bilanz einen Überblick über ihre Treibhaus­gas­emissionen erhalten. Demnach emittiert DOGEWO21 vor allem aus der Beheizung ihrer Bestands­immobilien durch die Mieter rund 30.000 t CO_2e pro Jahr. Da die Daten­grundlage zu den Energie­verbräuchen aufgrund von Einzel­vertrags­situationen zwischen Mieter*innen und Energie­versorger lückenhaft ist bzw. nicht immer einer Zeitperiode unmittelbar zugeordnet werden kann, ist der vorgenannte Treibhausgas-Ausstoß zunächst nur als ein grober Richtwert zu verstehen. Es ist das unmittelbare DOGEWO21-Ziel, sukzessive die Daten­grundlage unter Einbindung der Energie­netz­betreiber und der Mieterschaft zu verbessern.

DOGEWO21 investiert wahrnehmbar seit 2000 kontinuierlich in die energetische Verbesserung des eigenen Bestandes. In dem Zeit­verlauf bis heute gab es immer wieder Anpassungen in Ziel­richtung und Schwerpunkt, bedingt auch durch politisch induzierte Nach­justierungen, die sich in den jeweiligen Förder­instrumenten widerspiegeln.

Mit der detaillierten energetischen Analyse von Referenz­objekten, die repräsentativ aus dem DOGEWO21-Immobilien­portfolio ausgewählt wurden, haben wir detailliertere Kenntnisse über unsere technischen Möglichkeiten zur CO_2e-Emissions­reduzierung erhalten. Die Anbindung von weiteren DOGEWO21-Quartieren an das Dortmunder Fernwärme­netz wird als vorrangige Maßnahme angesehen, in vergleichbar kurzer Zeit, mit einem überschaubaren Budget eine über­durchschnittlich hohe Reduzierungs­wirkung zu erzielen. Zur Umsetzung sind wir auf die Mithilfe des regionalen Energie­versorgers DEW21 angewiesen. In enger Zusammen­arbeit streben wir eine Verdoppelung der mit Fernwärme versorgten Wohn­einheiten von derzeit rd. 10 % auf rd. 20 % bis 2035 an.

Für den übrigen Bestand werden Lösungen jeweils individuell auf die Situation vor Ort abgestimmt, um den Ressourcen­einsatz optimal zu gestalten. Neben klassischen Groß­modernisierungen tauschen wir im Rahmen unseres Heizungs­programms Wärme­erzeugungsanlagen aus bzw. optimieren deren laufenden Betrieb.

Die Neuausrichtung von unseren Klimaschutz­bemühungen lässt sich in der Mittelfrist­planung wiederfinden. Im Zeitraum von 2023 bis 2027 plant DOGEWO21 nahezu eine Verdoppelung der bereit­zustellenden Geldmittel ein.

Unsere Bemühungen, durch eine klima­optimierte Verbesserung unseres Bestandes die menschen­gemachten Auswirkungen auf das Weltklima zu begrenzen, werden durch politische Ordnungs­maßnahmen zum Teil konterkariert. Mit Verabschiedung des Gesetzes zur Aufteilung der Kohlen­dioxid­kosten findet eine Neu­verteilung der Kosten für CO₂ statt, die durch das Brennstoff­emissions­handelsgesetz und das Europäische Emissions­handelssystem entstehen. In 2023 wird DOGEWO21 durch diesen Eingriff voraussichtlich mit einem zusätzlichen Aufwand von rd. 320 TEUR belastet.

Bestandserhaltung und -verbesserung

Im Rahmen unserer Bewirtschaftungs­strategien sind die nachhaltige Optimierung und Substanz­verbesserung unseres Bestandes von enormer Bedeutung. Mit dem Instand­haltungs- und Modernisierungs­budget entwickeln wir unsere Objekte marktgerecht und damit zukunftssicher. Unser Portfolio­management stellt in diesem Zusammen­hang die größt­mögliche Wirtschaft­lichkeit für die Maßnahmen­umsetzung sicher.

Das Baualter unseres Wohnungs­bestandes zeigt vor dem Hintergrund unserer auf Bestands­optimierung aus­gerichteten Strategie eindringlich die Bedeutung und Notwendigkeit, die bestands­verbessernden Maßnahmen auch künftig weiter zu verstärken: 67 % unserer Gebäude sind 60 Jahre und älter. 

Nachfolgende Grafik zeigt den Umfang der Investitionen, mit denen wir unseren Bestand in den vergangenen zehn Jahren durch Instand­haltungs- und Modernisierungs­maßnahmen weiterentwickelt haben:

Im Geschäftsjahr 2022 investierten wir rund 36.000 TEUR in die Bestands­erhaltung und -verbesserung. Das entspricht rund 34 EUR/m² Wohn-/Nutzfläche. Wir leisteten somit einen wichtigen Beitrag zur dauerhaften Sicherung der Zukunfts­fähigkeit unseres Wohnungsbestandes.

Bestandserhaltung

In bestandserhaltende Maßnahmen haben wir im Geschäfts­jahr 2022 insgesamt 26.022 TEUR investiert. Neben Fremd­kosten in Höhe von 21.963 TEUR (Vorjahr: 19.848 TEUR) beinhaltet dieser Betrag Eigen­leistungen in Höhe von 4.058 TEUR (Vorjahr: 4.001 TEUR) und verrechnete Zuschüsse in Höhe von 994 TEUR. In den Aufwendungen für die Haus­bewirtschaftung sind weiterhin umlage­fähige Betriebs- und Heizkosten von 33.698 TEUR sowie sonstige nicht umlage­fähigen Kosten für unsere Immobilien, für das Verwaltungs­gebäude und unsere Servicebüros von 1.629 TEUR enthalten.

Im Zuge der Großinstand­haltung führten wir 51 Großinstand­haltungs­projekte, wie beispiels­weise die Erneuerung von Dächern, Balkonen und Außen­anlagen, mit einem Investitions­volumen von mehr als 10 TEUR je Maßnahme durch. Insgesamt haben wir im laufenden Geschäfts­jahr 9.165 TEUR für Groß­instand­haltungs­maßnahmen aufgewendet.

Insgesamt konnten 18 Einzel­maßnahmen mit dem Fokus auf CO₂-Reduzierung in Höhe von 4.394 TEUR unter Berück­sichtigung von Zuschüssen umgesetzt werden. Damit wurden die Mittel für CO₂-Maßnahmen gegenüber dem Vorjahr deutlich erhöht. Diese Erhöhung ist maßgeblich verant­wortlich für die Gesamtentwicklung.

Die Schwerpunkte der Bestands­erhaltungs­maßnahmen im Geschäftsjahr 2022 lagen in Löttringhausen, Aplerbeck, Eving und Huckarde.

Bestandsverbesserung

In bestandsverbessernde Maßnahmen haben wir im Geschäfts­jahr 2022 insgesamt 10.002 TEUR investiert.

In unseren Quartieren haben wir durch umfang­reiche Maß­nahmen den Wohnwert und Wohlfühl­faktor unserer Mieter­schaft erhöht. Gegenüber der Ursprungs­planung gab es bei der Maßnahme Renninghausen eine Aufteilung des Budgets. In Sölde haben wir inner­jährlich auf den Auszug eines Anker­mieters reagiert und werden durch bauliche Maßnahmen gewerblich genutzte Einheiten wieder zu Wohnzwecken umnutzen.

Bei 232 Wohnungen waren Einzel­modernisierungen erforderlich, um diese – insbesondere bei Beendigung lang­jähriger Miet­verhältnisse – wieder in einen markt­gerechten Zustand zu versetzen.

Neubau/Wohnraumbeschaffung

Im Geschäftsjahr 2022 konnten wir unser Programm zur Dach­geschoss­aufstockung fortführen.

Aufgrund von Lieferengpässen verschiebt sich der geplante Fertig­stellungs­termin unserer Dachgeschoss­ausbauten in Hörde und Renninghausen in das Geschäftsjahr 2023. Der geplante Neubau Burgheisterkamp in Huckarde wurde aufgrund der aktuell schwierigen Rahmen­bedingungen zurückgestellt.

Die Gesamtentwicklung des Anlage­vermögens kann der Übersicht unter Punkt 3 c) entnommen werden. Für das Geschäfts­jahr 2023 sind Investitionen in die Bestands­verbesserung und -erweiterung einschließlich Eigen­leistungen in Höhe von insgesamt 16.500 TEUR geplant.

Bestandserwerbe

DOGEWO21 hat im Geschäftsjahr 2022 keine Bestandserwerbe getätigt.